茨城県牛久市田宮町字落合２３０番７(牛久駅・ひたち野うしく駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


49,700円

2017年01月01日に行った茨城県牛久市田宮町字落合２３０番７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を49,700円/㎡としました。

茨城県牛久市田宮町字落合２３０番７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県牛久市田宮町字落合２３０番７
住居表示 
価格49,700円/㎡
交通施設、距離牛久、600m
地積312㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い国道裏の既成住宅地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

増田潤志氏による調査レポート

不動産鑑定士増田潤志
価格49,700円/㎡
個別的要因画地の規模、街路条件等は標準的であり、南街路であることにより日照が優る。個別的要因の変動は特に見受けられない。
地域要因接近性、利便性に優れるが、新興の大型開発分譲団地と比較すると人気は高くなく、下げ止まりに至っていない。
地域要因の将来予測居住性と利便性を兼ね備えた住宅地域として熟成度が高く、今後とも地域要因の大きな変動もなく、ほぼ現状のまま推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏をJR常磐線を最寄り駅とする牛久市内を中心とする普通住宅地域と把握した。需要者の中心は市内若しくは近隣に居住あるいは出身の30∼40代前半の一次取得者等が大半を占める。牛久駅徒歩圏に存し、近年、周辺に大型スーパーが進出する等、接近性、利便性に優れるが、新興の大型開発分譲団地と比較すると人気は高くなく、地価は依然として弱含みにて推移している。中心となる価格帯は、土地総額で1千万円程度、新築戸建で2千万円台と把握。
一般的要因ひたち野うしく駅周辺の熟成に伴い人口は増加傾向にあるが、牛久駅勢圏の地価は微減傾向継続で下げ止まりには至っていない。

高橋研二氏による調査レポート

不動産鑑定士高橋研二
価格49,700円/㎡
個別的要因道路方位による優位性は認められるが、特段、個別的要因の変動はない。
地域要因接近性、利便性の良好な住宅地域であり他の田宮町地区に比べ優位な地域性を有するが、地域的な市場競争力の劣勢も見られ、地価は弱含み状態である
地域要因の将来予測駅接近性が良好な住宅地域として熟成しているので、今後も現状維持での推移と予測される。相対的な市場競争力の劣勢は見られるが、接近性及び利便性に優れる一面もあり、近隣地価は横這い乃至弱含み状と予測される。
市場の特性同一需給圏はJR常磐線沿線の既成住宅地域が中心と考えられる。需要者は同一需給圏内に所在する一次取得者が大半を占め、同一需給圏外からの転入者も散見されると思われる。近隣周辺に大型スーパーが進出して以来、利便性の向上が見られたが、中央、栄町等住環境が良好な住宅地との競合、旧造成地としての選別化は解消されず需給は依然として弱含みである。土地は規模にもよるが200㎡前後で1000万、新築戸建は2500万円までが中心価格帯である。
一般的要因①牛久駅周辺：良利便性地域は地価の回復③ひたち野うしく駅周辺：需給は安定し地価は堅調推移③在来地域は弱含み状態等、市場は二極化傾向にある

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度9799136
北緯 140度1327198

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

牛久駅(地価相場 49,700円/㎡)ひたち野うしく駅(地価相場 38,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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