茨城県牛久市岡見町字須賀久保２５７７番３外(牛久駅・ひたち野うしく駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


11,800円

2017年01月01日に行った茨城県牛久市岡見町字須賀久保２５７７番３外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を11,800円/㎡としました。

茨城県牛久市岡見町字須賀久保２５７７番３外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県牛久市岡見町字須賀久保２５７７番３外
住居表示 
価格11,800円/㎡
交通施設、距離牛久、4,700m
地積363㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、農家住宅等が散在する地域
前面道路の状況北西6.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

増田潤志氏による調査レポート

不動産鑑定士増田潤志
価格11,800円/㎡
個別的要因地域内において概ね標準的な競争力を有しており、個別的要因の変動は特に見受けられない。
地域要因一般住宅及び農家住宅が散在する地域で、地域要因に特段の変化は見られないが、市場限定に基づく需要低迷から、地価は下落傾向にあると判断した。
地域要因の将来予測一般住宅及び農家住宅が散在する従来からの住宅地域である。近隣地域を発展させるような要因は見当たらず需要も限定的であることから当面現状のまま推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は市内を中心に、周辺市の圏域に存する農家集落地域一帯と把握される。需要者は同一集落内の居住者若しくは地元出身者が中心だが、ほとんど取引がなく、市場限定に基づく需要低迷から、地価は相変わらず下落傾向にある。取引は属人的・地縁的な事情で行われる傾向が強く、価格もそれにより大きく左右されるため、中心価格帯を把握することは非常に困難であるが、全般的に総額で1千万円を超えると極端に需要が減少する傾向が伺える。
一般的要因縁的選好性が強く、市場が限定されるため、取引そのものが少ないのが現状で、相変わらず地価は下落傾向で推移している。

羽場睦夫氏による調査レポート

不動産鑑定士羽場睦夫
価格11,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特に土地需要を喚起する事象も無く、地域は衰退している。
地域要因の将来予測調区内の農家集落として成熟しているので、今後も特段の変化はなく、推移すると予測される。土地需要がほとんどなく地価は弱含みで推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏は概ね牛久市及び周辺地域の市街化調整区域内の住宅地域である。需要者は牛久市及び当該圏域に居住する者（一次取得者層）が中心である。しかし、土地需要自体あまりなく、不動産取引市況は停滞している。当該圏域では目立った取引も見当たらない。したがって、取引規模もさまざまであり、かつ取引件数も少ないので、土地需要の中心価格帯（総額）の把握は困難である。
一般的要因調区内宅地の土地需要は限定されており、地価下落は進行している。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度9793751
北緯 140度1495237

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

牛久駅(地価相場 49,700円/㎡)ひたち野うしく駅(地価相場 38,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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