茨城県牛久市中央２丁目１８番２(牛久駅・ひたち野うしく駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


60,400円

2017年01月01日に行った茨城県牛久市中央２丁目１８番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を60,400円/㎡としました。

茨城県牛久市中央２丁目１８番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県牛久市中央２丁目１８番２
住居表示 
価格60,400円/㎡
交通施設、距離牛久、1,000m
地積165㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が増えつつある区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

羽場睦夫氏による調査レポート

不動産鑑定士羽場睦夫
価格60,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因接近性、利便性に優れる市内有数の住宅地域として熟成しつつあり、牛久駅圏内であっても、選考性は高く、地価は安定的に推移している。
地域要因の将来予測整然とした住環境を有する住宅地域として熟成しているので、今後もほぼ現状維持での推移と予測される。牛久駅周辺では有数の住環境を誇り、需給もあり、地価は概ね堅調に推移すると思料される。
市場の特性同一需給圏は牛久市における優良な住宅地域が中心と考えられる。需要者は同一需給圏内に所在する一次取得者が大半を占め、良好な住環境から同一需給圏外からの転入者も散見される。近隣は相対的地価高値感からこれまで下落が続いていたが、不動産市場の回復傾向、長引く地価下落による値頃感等で需要回帰及び成約価格の向上が見られ、近隣地価は上昇中。土地は165㎡程度で1000万円前後、新築戸建住宅は3000万円程度が取引の中心である。
一般的要因牛久駅徒歩圏内で品等の高い住宅地は地価下落が縮小中である。

高橋研二氏による調査レポート

不動産鑑定士高橋研二
価格60,200円/㎡
個別的要因特に個別的要因の変動はない。
地域要因利便性、住環境が良好であり、有数の地域要因を誇る住宅地域である。良好価格帯での取引は継続しており、地価は微増で推移した。
地域要因の将来予測整然とした住環境を有する住宅地域として熟成しているので、今後もほぼ現状維持での推移と予測される。牛久駅周辺では有数の住環境を誇り、不動産需要も一定数が認められ、近隣地価は堅調に推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏はJR常磐線沿線の住宅地域が中心と考えられる。需要者は同一需給圏内に所在する一次取得者が大半を占め、良好な住環境から同一需給圏外からの転入者も散見される。当市内の不動産市場は接近性、住環境の良好な住宅地域に集まる傾向が強い。近隣地域は牛久駅徒歩圏であることに加え有数な利便性を有しており、成約価格の堅調化、地価は微増で推移した。土地は50坪前後で総額1000万円前後、新築戸建は2500万円程度が取引の中心である。
一般的要因①牛久駅周辺：良利便性地域は地価の回復③ひたち野うしく駅周辺：需給は安定し地価は堅調推移③在来地域は弱含み状態等、市場は二極化傾向にある

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度9822302
北緯 140度146335

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

牛久駅(地価相場 49,700円/㎡)ひたち野うしく駅(地価相場 38,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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