茨城県つくば市牧園８番８(ひたち野うしく駅・荒川沖駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


37,300円

2017年01月01日に行った茨城県つくば市牧園８番８の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を37,300円/㎡としました。

茨城県つくば市牧園８番８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県つくば市牧園８番８
住居表示 
価格37,300円/㎡
交通施設、距離ひたち野うしく、4,200m
地積204㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

河村直行氏による調査レポート

不動産鑑定士河村直行
価格37,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄り駅から遠く交通接近条件は劣るが住環境は概ね良好であり、その立地特性等により需要はやや弱いが、地価はほぼ安定的に推移している。
地域要因の将来予測区画整然とした住宅地域として熟成しつつあり、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。相対的な競争力の低下等により近隣地域の需給はやや弱いが、値頃感もあり、地価はほぼ横這い圏内で推移している。
市場の特性 同一需給圏はつくば市内の区画整理済みの住宅地域とJR常磐線の荒川沖・ひたち野うしく・牛久駅勢圏の既存及び新興の住宅地域。需要者はつくば市及びその周辺市に居住する30∼40代前半の一次取得者層が中心と見られ、同一需給圏外からの転入者は減少傾向にある。交通接近条件が劣り相対的な競争力低下により転出の勢いも強く、需給は弱い。土地は200㎡程度で700万円程度、新築の戸建物件は2000万円台前半の物件が需要の中心と見られる。
一般的要因利便性に優る市中心部の住宅地需給は良好で地価も概ね堅調に推移しているが、利便性が劣る郊外住宅地の需要は依然として弱い状況が続いている。

長島理氏による調査レポート

不動産鑑定士長島理
価格37,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅から遠い郊外部住宅地間の競合、供給過剰感から地価は若干弱含んでいる。
地域要因の将来予測当該地域はつくば市の南部に位置する郊外の低層住宅地域として熟成しており、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。特に大きな変動要因はみられない。
市場の特性同一需給圏はJR常磐線沿線で概ねつくば市南部、牛久市内の普通住宅地域の圏域。需要者はつくば市及び隣接市に居住の一次取得者が多い。近隣地域周辺は街区整然とし環境は良好であるが、TX線各駅から遠く、郊外部宅地供給量が多いため需要はやや弱含み傾向が続いている。需要の中心価格帯は土地で200㎡程度で800万円程度、建売分譲で2，500万円前後である。
一般的要因つくば市の人口・世帯数ともに増加、新設住宅着工件数はやや減少、TX沿線以外の郊外部住宅地は供給が多く今後の動向に留意

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生ヤブツバキクラス域代償植生,畑
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度0220638
北緯 140度1281156

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

茨城県土浦市神立町字宮馬場１８９６番２茨城県稲敷郡茎崎村大字高崎字高見原２３０３番２２７内茨城県つくば市二の宮２丁目６番９茨城県つくば市高野台３丁目１２番２０外

参考：近隣駅の地価相場

ひたち野うしく駅(地価相場 38,600円/㎡)荒川沖駅(地価相場 31,450円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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