茨城県牛久市田宮町字新山１０７１番３４(牛久駅・ひたち野うしく駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


39,900円

2017年01月01日に行った茨城県牛久市田宮町字新山１０７１番３４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を39,900円/㎡としました。

茨城県牛久市田宮町字新山１０７１番３４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県牛久市田宮町字新山１０７１番３４
住居表示 
価格39,900円/㎡
交通施設、距離牛久、1,100m
地積168㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ分譲住宅地域
前面道路の状況北西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

増田潤志氏による調査レポート

不動産鑑定士増田潤志
価格39,800円/㎡
個別的要因個別的要因の変動は見受けられない。類似の不動産と比べて、概ね標準的な競争力を有している。
地域要因利便性が高まりつつあるが、常磐線東側の住環境良好な地域等との比較で人気は高くなく、下げ止まりに至っていない。
地域要因の将来予測大型スーパーの進出、周辺道路の整備等により、利便性が高まりつつあり、将来的にもほぼ現状通り推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏をJR常磐線を最寄り駅とする市内を中心とする普通住宅地域と把握。需要者の中心は市内若しくは近隣に居住あるいは出身の30∼40代前半の一次取得者等が大半を占める。国道6号線西側の地域にあっては、大型スーパーの進出、周辺道路の整備等により、利便性が高まりつつあるが、常磐線東側の住環境良好な地域等との比較で人気は高くなく、地価は依然として弱含みにて推移。中心価格帯は、土地総額で7百万円程度、新築戸建で2千万円台前半。
一般的要因ひたち野うしく駅周辺の熟成に伴い人口は増加傾向にあるが、牛久駅勢圏の地価は微減傾向継続で下げ止まりには至っていない。

羽場睦夫氏による調査レポート

不動産鑑定士羽場睦夫
価格39,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因牛久駅から徒歩圏内かつ区画整然とした既成住宅地域として熟成しており、地価は徐々に下げ止まっている。
地域要因の将来予測幹線道路背後の小規模分譲住宅地域として熟成しており当面は現環境を維持するものと予測する。利便性は向上しているが現時点での市場活性化までの影響はなく当面は横這い圏内及びやや弱含みに推移すると見込まれる。
市場の特性同一需給圏は牛久市内の既成住宅地域。需要者の中心は牛久市に地縁を有する一次取得者が主体である。旧市街地地域では、新規住宅分譲が供給過剰傾向ぎみである。そして、住宅地購入希望者はひたち野うしく地区等への流出が顕著であり、人気はあまりない。なお、当該地域での住宅地需要の中心となる価格帯は、土地が170㎡程度で700万円前後、中古一戸建住宅は概ね1000万円程度である。
一般的要因土地需要層がひたち野うしく方面に偏っており、JR常磐線牛久駅周辺の住宅地の人気があまりない状況にある。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度9799136
北緯 140度1327198

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

牛久駅(地価相場 49,700円/㎡)ひたち野うしく駅(地価相場 38,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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