茨城県牛久市上柏田４丁目１番７(牛久駅・ひたち野うしく駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


59,800円

2017年01月01日に行った茨城県牛久市上柏田４丁目１番７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を59,800円/㎡としました。

茨城県牛久市上柏田４丁目１番７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県牛久市上柏田４丁目１番７
住居表示 
価格59,800円/㎡
交通施設、距離牛久、2,400m
地積829㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)1F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗等が増えつつある路線商業地域
前面道路の状況北西25.0m市道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火準住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

増田潤志氏による調査レポート

不動産鑑定士増田潤志
価格59,800円/㎡
個別的要因二方路地のため利便性の観点から優位。個別的要因の変動は特に見受けられない。
地域要因路線商業地間の競合が広域的に進行するも近隣地域周辺の商業集積度は比較的高く、地価は下げ止まり傾向が伺える。地域要因に大きな変動はない。
地域要因の将来予測各種沿道型店舗を中心に、路線商業地として熟成度が高く、将来的にも当面は現状維持で推移するものと予測されるが、取引は売買よりも事業用定借方式が主流である。
市場の特性同一需給圏は牛久市を中心とした県南地区に存する駅前・路線商業地と把握される。需要者は、県内小売・流通業者に加え、大規模地にあっては広域展開する小売業者や、複合商業施設を手がける県外デベロッパーも想定されるが、事業用定借が主流で、土地取引は少ない。路線商業地間の競合が広域的に進行するも近隣地域周辺の商業集積度は比較的高く、地価は下げ止まり傾向が伺える。なお、取引規模がまちまちで、総額での中心価格は把握しにくい状況にある。
一般的要因ひたち野牛久駅周辺熟成。郊外大型商業施設へ顧客流出。路線商業地間の競合が広域的に進行。既成商業地の地盤沈下・空洞化が進行。取得需要低迷。

植木和貴氏による調査レポート

不動産鑑定士植木和貴
価格59,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因街路条件に変化はない。店舗構成が自動車関連の販売店から日用品店舗、飲食店舗等へ移行したため、客層に変化が見受けられる。
地域要因の将来予測牛久駅とひたち野うしく駅の中間付近に位置するため、路線商業地としての性格を今後も維持してゆくと予測する。景気は回復傾向にあるため、今後地価は安定化に向かうものと予想する。
市場の特性同一需給圏は概ね茨城県南の商業地域であり、主として幹線道路沿いの路線商業地が該当する。需要者は圏内及び圏外の個人事業者及び法人事業者が中心である。マイカー利用客が中心であるため、商業地は交通の便が良い幹線道路沿いに集積が進んでいるが、賃貸での利用が多く、必ずしも売買による取得ではないため、市況は回復傾向にあるものの取引件数は少ない。売買の場合も画地規模はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出しがたい状況である。
一般的要因①牛久市の人口は増加傾向、都市計画道路等は事業進行中。②さくら台地区にスーパーマーケット開店。③ひたち野牛久地区で新規出店は続いている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌黒泥土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度9881921
北緯 140度1559335

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

牛久駅(地価相場 49,700円/㎡)ひたち野うしく駅(地価相場 38,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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