茨城県牛久市中央５丁目２０番９(牛久駅・ひたち野うしく駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


102,000円

2017年01月01日に行った茨城県牛久市中央５丁目２０番９の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を102,000円/㎡としました。

茨城県牛久市中央５丁目２０番９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県牛久市中央５丁目２０番９
住居表示 
価格102,000円/㎡
交通施設、距離牛久、160m
地積360㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中層の店舗ビルに駐車場が混在する駅前商業地域
前面道路の状況南20.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

佐野俊夫氏による調査レポート

不動産鑑定士佐野俊夫
価格102,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅前広場整備による街路条件の変化はあったが不動産市況に大きな影響はみられない。
地域要因の将来予測牛久駅東口の商業地域として熟成しており、当面は現状維持で推移すると予測される。牛久駅前整備計画により回遊性等が向上したが、現状では需給に大きな変化はない。
市場の特性同一需給圏は県南地域を中心とした既成商業地域一円。需要者は店舗、事務所等の自営業者及び法人が中心になると考えられる。牛久駅周辺は熟成化が見られる一方、ひたち野うしく駅周辺では大型店舗の進出が相次ぎ相対的に業務環境は活況である。駅前立地により底堅い潜在需要があり、繁華性の大幅な向上はないものの、安定的な需給環境が継続すると思料する。近隣及び周辺地域の土地取引件数は少なく、中心となる需要価格帯及び総額の把握は困難である。
一般的要因市内でも市況は異なっており、総じて国道6号西側の市況が若干弱い一方、ひたち野うしく駅周辺の需要は底堅い。

五木田裕一氏による調査レポート

不動産鑑定士五木田裕一
価格102,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変化はない。画地規模等の標準的であり、地域における競争力も標準的であると思量する。
地域要因牛久駅東口に近い商業地域である。飲食店や小規模小売店舗が展開し、一定以上の集客力がある。駅東口ロータリーの改良工事が終了した。
地域要因の将来予測牛久駅東口に近い商業地域である。付近には飲食店や小規模小売店舗が展開し、一定以上の集客力がある。駅東口ロータリー改良工事で車両および人の動線が変更され、繁華性上昇や集客力の向上へ繋がるか注目される。
市場の特性同一需給圏は、牛久市をはじめ県南部および県西部各市町の比較的駅に近い商業地域一帯と判定した。需要者は全国規模の商業資本のほか、地元商業資本および個人商店も考えられる。地域経済は回復の兆しがあるものの、先行きに対する不透明感は強い。消費行動の多様化等を反映し新規出店者も慎重な姿勢を崩していない。取引は限られるため中心価格帯の把握は困難であるが、得られた情報等から30万円∼38万円／坪程度と推察され、安定していると思量する。
一般的要因人口は増加傾向にあるものの、それ以上に高齢化の進行がみられる。購買力の低下傾向や、消費行動の多様化・広域化に伴う顧客拡散が懸念される。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度975756
北緯 140度1425718

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

牛久駅(地価相場 49,700円/㎡)ひたち野うしく駅(地価相場 38,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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