地域要因

物販店舗向け需要は低迷が続くものの、物販以外の店舗事務所用地やマンション用地等としての潜在的需要は維持されている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地が所在する近隣地域は盛岡市の中心商業地ではあるが、自用の店舗・事務所やマンションを中心とした地域で貸店舗やテナントビル等の収益物件は数が少なく、かつ大規模画地はマンション適地であるという地域性を考慮する必要がある。したがって、市場の実態を反映した比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に格別の変動はないが、周辺における活発な土地取引の影響等から地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

盛岡市中心部に近い利便性に優れた既存住宅地域である。価格形成要因に格別の変動要因はなく、今後とも現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は盛岡市中心部に近い既存住宅地域であり、市場参加者である個人は、類似不動産の取引市場の動向・取引価格等の市場性を重視して購入の意思決定を行う傾向が強く、上記の手順を踏まえて求めた比準価格は、対象標準地の市場価値を的確に表示しており規範性は高い。以上より、本件では市場性を反映した比準価格を妥当と判断し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえたうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

都心部の整然とした中品等住宅地で希少性は高い。周辺幹線沿いでの土地利用立体化の影響はあるが、地域内に顕著な変動要因は無い。

地域要因の将来予測

都心商業地域外延の閑静な既成住宅地域。地域要因に顕著な変動は無いが盛岡南新都市の発展により相対的な位置関係が良化し、都心との良好な接近条件も背景として根強い需要が維持されて行くものと予測される。

価格決定の理由

当地域の取引は自用戸建住宅が中心であるが、良好な都心への接近性を背景に賃貸市場も十分機能している。本件の場合、比準価格は地域周辺で高精度の取引事例が少ない中、精度の高い5事例を採用し、補修正、地域要因の吸収も妥当で信頼性が認められた。収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に求められた。従って本件の場合、比準価格を標準として収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

利便性の良い住宅地域で、周辺の商業地の地価下落の影響を受け下落が続いてきたが値頃感もあってある程度の需要が認められるようになってきた。

地域要因の将来予測

住宅地域として成熟しており、格別な地域変動要因もないことから、当分の間は現況のまま推移し、下記地域要因を反映して地価は横這い傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

積算価格は後記理由により試算しなかった。近隣地域内はアパート等も混在するが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、また、住環境の快適性を重視する住宅地域であるため収益価格は低位に試算された。従って、このような地域的特性を考慮し、比準価格を重視し、収益価格を参考にして、代表標準地との検討を踏まえ、盛岡市中心部の住宅地の需給動向を考慮のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

官公庁が建ち並ぶ内丸地区からやや離れていることから、相対的に事務所の賃貸需要は弱い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

標準地は盛岡市中心部のオフィスビル街（商業地域）の一角に位置していることから、収益性を重視すべきではあるが、官公庁が建ち並ぶ内丸地区からやや離れている影響もあり、相対的に事務所の賃貸需要は弱く、収益価格は低めに求められた。自用の事務所ビルが多い地域性を考慮した結果、規範性のある取引事例から試算された比準価格を中心に、賃貸物件を想定した収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

官庁街に近接した盛岡市を代表する中心商業地であり、希少性を反映して不動産売買は少ないものの、事務所ビルの賃貸需要は堅調を維持している。

地域要因の将来予測

周辺には官公庁や各種法人本支店が立地し、ビジネス上の拠点性は高いことから、今後も盛岡市を代表するオフィス街としての地位を維持するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は商業地域で収益物件も見られるものの、事務所向け賃貸市場の市況を反映して収益価格は低位に求められた。一方、比準価格は盛岡市内の中心的な商業地域に存する複数の取引事例から価格形成要因の比較を行って求められた価格で、取引市場の動向を反映した価格である。従って信頼性の高い取引事例から求められた比準価格を重視して収益価格を関連づけ、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に変動は見られないものの、長年の地価下落に伴う値頃感から地価は横這い基調で推移している。

地域要因の将来予測

県内随一の繁華街であり今後も中心商業地としての地位は保つものと認められるが、郊外の大型SCへの顧客流出等による相対的地位の低下、商環境の劣化傾向が続くものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は「大通商店街」に位置し、テナントビル等の収益性の観点から投資を行う法人が需要者の中心であり収益価格は尊重されるべきである。ただし現状空室等が見られ将来の収益見通し・確実性に難がある。一方、比準価格は対象標準地と同じ中心商業地の事例から求めており信頼性は高い。以上から代表標準地から求めた価格との検討を踏まえ市場性を反映した比準価格を中心に収益価格を関連付けて、本件鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

小売店舗とマンションが混在した近隣商業地域で、利便性に優れるものの、商住併用の土地利用が多く、収益性はやや低い。

地域要因の将来予測

利便性に優れる近隣商業地域で、長年の地価下落による値頃感から、近年は商業地の需要が安定している。周辺地域では、大規模なマンション用地の取引も見られ、当面、地価は安定傾向が継続するものと予測される。

価格決定の理由

盛岡駅の徒歩圏の利便性の良い近隣商業地域に属しており、収益性に着目した収益価格を重視すべきであるが、1階が店舗、2階以上がアパートで、アパートは利便性の良さを反映して、比較的家賃が高いが、それでも土地価格に見合う賃料水準に至っておらず、収益価格は低位に求められた。自用の店舗が多い地域的特性を考慮した結果、比準価格を標準に、収益価格を比較考量して、盛岡市内の商業地の需給動向を考慮のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中心市街地におけるマンション供給との競合はあるが、近年の大幅な地価下落によって値頃感が出てきたこともあり、競争力は回復してきている。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変動は認められず、今後とも閑静な住宅地域として現状を維持していくものと予測される。盛岡市南部を中心に新規分譲地の価格が上昇基調にある影響は、中心部の既成住宅地にも波及している。

価格決定の理由

周辺にはアパート等の収益物件も混在するが、第一種住居地域にあって戸建住宅を中心とする地域であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。住宅取得目的の取引を中心として市場価格が形成される地域であることから、比準価格を重視しながら、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

MOSSビルとクロステラス盛岡のと相乗効果により顧客通行量は維持されている。商環境の厳しさは継続しているが、地価は底値感も感じられる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地が所在する地域は、自用の物件のほか貸店舗等の収益物件も多く見られることから収益価格は尊重されるべきであるが、空き店舗等も多く、将来の収益見通し・確実性に難がある。一方、比準価格は取引時点が新しくかつ精度が高い中心商業地の事例から求めており信頼性が高い。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ調整し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

商業繁華性を維持しており、事務所や飲食サービス店舗向け需要は堅調であるが、積極的な投資を呼び込むまでには至らない。

地域要因の将来予測

駅利用客が顧客の中心であるが、盛岡駅方面と盛岡南新都市地区及び盛岡南ICを結ぶ幹線道路網が整備されており、自動車利用客も加わった形で盛岡市の中心商業地域の一角としての地位を維持するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は商業地域で収益物件も多いものの、収益環境が大幅に改善する状況にはなく、賃貸市況にも大きな変化がないことを反映して収益価格はやや低位に試算された。一方、比準価格は盛岡市内の中心商業地域に存する複数の取引事例から価格形成要因の比較を行って求められた価格で取引動向を反映した価格である。従って信頼性の高い取引事例から求められた比準価格を重視して収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

顕著な変動は無いが、長い地価下落が一服し名声的地位に底堅さが見られる。需要の根強さもあって地価は上昇に転じた。

地域要因の将来予測

知名度の高い名声住宅地。盛岡南新都市発展の影響から相対的位置関係が良化し、名声、環境を背景とした根強い需要が喚起されつつある。地域要因に顕著な変動は無いが、当面、現状の傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

当地域の取引は共同住宅もあるが、中心は自用戸建住宅地である。比準価格は加賀野地区周辺の事例、及び直近の比較可能で高精度の事例を採用し補修正、地域要因の吸収も妥当で信頼性あるものと判断された。収益価格は地域の名声を背景とする需要が見込まれるため一応の水準で試算されたものと判断された。従って本件の場合、比準価格を中心として収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

核店舗が好調で商況は回復しつつあるが、周辺でのマンション開発等により用途の多様化が見られる。地価は依然として横這い傾向で推移している。

地域要因の将来予測

肴町アーケード街を中心に広がる市内の第二商店街である。周辺ではマンション開発等も見られるが、核店舗再開の影響もあり商況は回復しつつある。地価は、需給動向等を反映して概ね横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

上記の2価格が求められた。比準価格は取引時点が比較的新しい事例を採用しており、市場の実態を反映していることから規範性を有する。収益価格については、依然として借手市場のため収益力に限界があり、建築費の短期的高騰、収支項目に想定要素が介在する事情等を考慮すると信頼性においてやや劣る。以上により、本件においては比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、更には代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

画地規模が小さいが、空地の少ない熟成した地域である。好立地を背景に業種更新等による新規投資も見られ、景況は安定している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準及び収益の2価格が求められた。比準価格は市場性を反映した適切なもので、土地賃貸が多い地域特性を考慮すれば十分な信頼性があるものと判断された。一方、収益価格は内容は吟味されているが未だ借り手市場を脱していないため収益力に限界があり、且つ、投資諸費用の上昇もあってやや安値に試算されたものと判断された。従って、本件の場合比準価格を中心として収益価格を関連づけて調整し鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

生活利便性と良好な住環境を兼ね備えた住宅地域として需要が高く、取引価格もやや高位に推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は住宅地域としてほぼ熟成した状態にあり、格別の地域変動要因も認められないことから、当面現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

岩手大学に近接する関係で学生向けアパートが多く見られるが、旧来からの地主が資産運用目的で建設した物件で土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず収益価格は低位に試算された。居住の快適性・利便性が重視される住宅地としての地域の特性を踏まえた結果、収益価格は参考に留め、複数の取引事例から価格形成要因の比較を行って試算された比準価格をもって、更に代表標準地との検討を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

比較的利便性の良い住宅地域で、周辺地域の住宅分譲地域と比較して競争力もあることから、土地需要は安定している。

地域要因の将来予測

熟成した比較的利便性の良い住宅地域で、価格形成要因に特段の変化はない。周辺の分譲住宅地域はやや遠く利便性は劣ることから、近隣地域内の土地需要は強く、今後も地価は安定的に推移していくと予測される。

価格決定の理由

戸建住宅が中心だが周辺にアパートの収益物件も見られる。比較的利便性の良い住宅地域であるが、アパートは地主の資産運用の域を出ず、家賃は土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。自用の取引が中心であり、住環境の快適性を重視する住宅地域の地域性を考慮して、比準価格を標準に、収益価格を参酌して、代表標準地との検証を踏まえ、盛岡市内の住宅地の需給動向を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧来の準幹線道路沿いの商業地域で、商況は低迷し空洞化が進んでいる。マンション用地需要は、立地条件次第で、地価は横這い傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集できた。賃貸物件も存するが、自用の建物が多く、立地条件や利便性を重視した自用目的の取引が中心で、今後の見通しも不確実で、賃貸市場は不安定であることから、自用目的での取引の動向を反映した比準価格を中心に、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、盛岡市の近時の商業地の不動産市場の推移・動向を総合的に検討のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。