岩手県盛岡市盛岡駅前通４３７番(盛岡駅・上盛岡駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


234,000円

2016年01月01日に行った岩手県盛岡市盛岡駅前通４３７番(岩手県盛岡市盛岡駅前通８−１７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を234,000円/㎡としました。

岩手県盛岡市盛岡駅前通４３７番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番岩手県盛岡市盛岡駅前通４３７番
住居表示盛岡駅前通８−１７
価格234,000円/㎡
交通施設、距離盛岡、150m
地積1,020㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)9F
利用現況店舗兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層の店舗、事務所が建ち並ぶ駅前の商業地域
前面道路の状況北30.0m県道
その他の接面道路三方路
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),600(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

服部幸司氏による調査レポート

不動産鑑定士服部幸司
価格234,000円/㎡
個別的要因三方路で利便性は高く、まとまった土地のため希少性を有する一方、市場流動性にやや難がある。
地域要因商業繁華性を維持しており、事務所や飲食サービス店舗向け需要は堅調であるが、積極的な投資を呼び込むまでには至らない。
地域要因の将来予測駅利用客が顧客の中心であるが、盛岡駅方面と盛岡南新都市地区及び盛岡南ICを結ぶ幹線道路網が整備されており、自動車利用客も加わった形で盛岡市の中心商業地域の一角としての地位を維持するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は盛岡駅前通、菜園、大通地区等の中心商業地域一円。需要者は地元商業者及び県外資本の事業者である。盛岡駅から大通・菜園方面へと至る主要ルートで歩行者通行量は多く、近年は飲食や各種サービス業の割合が増加している。盛岡駅利用客を中心に繁華性自体は堅調であるが、賃料水準や空室率自体に大きな変化はなく事業採算性は向上しにくい環境にある。取引は少なく、画地規模も多様なため、取引需要の中心価格帯の把握は困難な状況にある。
一般的要因盛岡市内の消費動向は引き続き堅調である。また、ビル賃料及び空室率に大きな変化はない。

吉田勇光氏による調査レポート

不動産鑑定士吉田勇光
価格234,000円/㎡
個別的要因三方路のため背後の駐車場との接続が良く、競争力はやや高い。
地域要因北海道新幹線が開通する（平成28年3月予定）が、今のところ地域要因に大きな変動はない。
地域要因の将来予測盛岡市の顔となる商業地域で、周辺街路網の整備も済み、今後も繁華な商環境を維持していくと予測する。新規投資が盛んな状況ではないが、地価水準は底打ちし横這基調で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は盛岡駅前通から菜園・大通地区へと続く中心商業地域で、需要は地元商業事業者のほか県外資本によるものも多い。駅西や盛南開発による商業エリアの供給は増えたが、客層がやや異なり近隣地域の商況にはさほど影響を与えておらず一定の繁華性を維持している。高価格帯で土地取引は少ないが、空室率は改善してきており、地価には値頃感が出てきている。なお、画地規模が様々で、総額としての取引需要の中心価格帯の把握は困難な状況である。
一般的要因人口微減であるが、雇用・所得は改善し、消費も回復過程にあり、市内の宅地需要は他市町村に比し堅調さを維持している。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 39度7018303
北緯 141度138363

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

盛岡駅(地価相場 65,900円/㎡)上盛岡駅(地価相場 60,500円/㎡)仙北町駅(地価相場 65,800円/㎡)青山駅(地価相場 48,950円/㎡)山岸駅(地価相場 53,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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