地域要因

近年、家電量販店が出店したが、商況の改善には至っておらず、大型店の進出計画などにより、地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

東室蘭駅前通りに小売店舗等が建ち並んだ蘭東地区の中心繁華街で、近年、家電量販店が出店したが、今後は寿町に大型商業施設の出店が計画されており、依然として地価動向は弱含みに推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、市場性を反映した説得力のある価格であり、一方、収益価格は、店舗・事務所の貸室需要が弱く、安定した賃料相場の把握が困難な状況にある。よって、規範性に優る比準価格を採用することとし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺の寿町に大型店の進出計画があり、一層の顧客流出も懸念され、地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

東室蘭駅東口駅前通りの店舗、事務所ビルなどが建ち並ぶ商業地域であるが、地域経済の低迷及び人口減少等により商況は停滞気味で土地需要は弱く、今後の地価動向も弱含みと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、市場性を反映した説得力のある価格であり、一方、収益価格は、店舗・事務所の貸室需要が弱く、安定した賃料相場の把握が困難な状況にある。よって、規範性に優る比準価格を採用することとし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

蘭東地区中心繁華街に近く、地勢も平坦であるところから住宅地需要は根強く、地価動向は概ね安定的である。

地域要因の将来予測

蘭東地区中心部に近い平坦部に形成された既成住宅地域で利便性も良く、土地需要は比較的堅調で、地価は安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域における不動産取引は、自己利用目的が多いところから市場性を反映した比準価格の規範性は高い。他方、民間アパートも見受けられるが、既存のものが多く、需要の中心にまでは至っていない。よって収益価格は参考程度に止めることとし、比準価格を採用することが相当と判断、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に変化はないものの、景気を反映して周辺の不動産需要は引き続き弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準、収益の2試算価格が求められた。収益価格は賃料水準が弱含みで推移しているため低く求められたものと判断する。また、テナント物件の少ない地域内で規範性が劣るため、精度的観点から市場性を反映した比準価格を標準とし、収益性の観点から想定条件を基に求めた収益価格を関連づけて調整を行い、代表標準地との検討の結果、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

商業地域の需要は市内蘭東地区が中心である。近年の継続的な下落で割安感も出て来ており、新規出店等も見受けられるなど、需給は安定している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格の査定では適正に要因比較等を行っており、求められた試算価格は市場の実態が反映されている。収益価格も試算したが、当該地域においては自用向け物件が一般で収益目的に取得する割合は僅かである。それを反映し価格形成も比準価格を中心としたものになっている。本件においては、収益価格も参考に、地元不動産業者へのヒアリング結果も考慮し、比準価格をやや引き締めた上記価格を以て、鑑定評価額と決定した。

地域要因

中心商店街に近く利便性の良好な住宅地域で、地域要因に与える大きな変動要因はないが、一般的要因の影響からも地価はやや弱含みの傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

蘭東地区の国道背後で、市街地中心部に比較的近い利便性が良好な当該地域には、一部アパート等の収益物件も見受けられるが、自己使用目的での取引が中心となっている。よって市場性を反映し、類似性・規範性がある資料を基に試算した比準価格に重きを置いて、収益価格を参酌し、最近の室蘭市内における不動産市況も考慮し、更に代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

近年の地価下落により値頃感が出てきている。周辺に新規出店も計画される等、宅地需要は概ね堅調である。

地域要因の将来予測

道道沿いの路線商業地域で、周辺に新たな出店計画がある等、宅地需要は堅調である。値頃感があるため、地価は今後も横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準、収益の2試算価格が求められた。収益価格は賃料水準が弱く硬直化しているため低めに求められたものと判断する。また、テナント物件の少ない地域内で規範性が劣るため、精度的観点から市場性を反映した比準価格を標準とし、収益性の観点から賃貸事例を基に求めた収益価格を関連づけて調整を行い、代表標準地との検討の結果、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

蘭東地区中心繁華街に比較的近い新興住宅地域で、住宅地需要は堅調、地価動向は概ね安定的である。

地域要因の将来予測

蘭東地区中心部に比較的近い新興住宅地域で利便性も良く、土地需要は比較的堅調で、地価は安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を中心とした低層住宅地域であり、不動産取引は殆ど自己居住目的であるところから市場性を反映した比準価格の規範性は高い。他方、民間アパート等は見受けられず、収益物件の立地には馴染まない地域的実情から収益価格を求めることはできなかった。よって比準価格を採用することが相当と判断、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に変化はないが、景気回復の遅れと宅地の供給圧力などから地価は弱含みである。

地域要因の将来予測

住宅団地内に位置し、地域内に格別の変動要因はなく、ここ当分は現状維持で推移するものと予測するが、他の住宅地との競合等を反映して地価は横ばい∼弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅地で自用目的の取引が主であるため、収益物件に対する新規の投資は見られない場所柄である。収益性に着目した収益価格は求められなかったが、市場性を反映した規範性のある比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえた上で鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に変化はないものの、背後地の衰退、人口減等を反映して周辺の不動産需要は引き続き弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

商業地の分散化、人口減に伴う購買力の低下等を反映し、今後も地価水準は低迷を続けるものと予測する。

価格決定の理由

比準、収益の2試算価格が求められた。収益価格は賃料水準が弱含みで推移しているため低く求められたものと判断する。また、テナント物件の少ない地域内で規範性が劣るため、精度的観点から市場性を反映した比準価格を標準とし、収益性の観点から賃貸事例を基に求めた収益価格を関連づけて調整を行い、代表標準地との検討の結果、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

蘭央地区内においては地勢は平坦であり、利便性も比較的良好である。企業城下町の特性も有し需給は安定している。今後地価は横這いと予測する。

地域要因の将来予測

蘭央地区の比較的平坦な既成住宅地域。新日鐵住金の企業城下町としての特性が強く、当該従業員を中心に宅地需要は安定している。スーパーもあり利便性は良好である。供給数も少ないため地価は今後安定的と予測する。

価格決定の理由

比準価格の査定では規範性の高い5事例を採用し、適正に比較等を行っており市場の実態が反映されている。収益価格においては周辺にアパートが少なく、かつ新しいものがないため賃貸市場が形成されていないと判断し適用しなかった。本件においては代表標準地との検討及び地元不動産業者へのヒアリング結果も考慮し、信頼性の高い比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に大きな変化はなく、工場用地への需要の減退から地価は弱含みの傾向にある。

地域要因の将来予測

蘭東地区の中心部に比較的近い、工場、事業所が集在した中小工場地域で、地域要因に特に変動はなく、当面現状のまま推移するものと予測する。地域経済の低迷から新規の工場地の需要は弱く、地価動向も弱含みである。

価格決定の理由

自用目的の工場が多い中小工場地域の特性から収益価格を求めることができなかった。よって、同一需給圏内における市場性を適切に反映し、規範性の高い試算価格である比準価格を採用することとし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

傾斜地に位置し、居住環境等が劣るなど宅地需要は弱い。地価は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

傾斜地の既成住宅地域としての現状が維持されると見込む。沢沿いの急傾斜地なため街路が狭く地域の連たん性に欠ける。居住環境及び生活利便性が見劣りし、宅地需要は弱い。地価は下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は居住の快適性、利便性の良否を主要な指標とする戸建住宅地域で、賃貸市場が形成されておらず収益価格は求められなかった。自己居住目的の中古住宅取引がほとんどで、地域の不動産市場は取引価格が売買の目安となっている。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

蘭東地区に位置する高台の住宅地域で、比較的人気が高い。ただ、市内住宅地としてはやや割高感が生じている。

地域要因の将来予測

人気のある蘭東地区の既成住宅地域。宅地需要は比較的安定している。ただ、住宅地としては割高感があり、今後はやや弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格の査定では代替性を有する5事例を採用し、適正に要因比較等を行っており市場の実態が反映されている。収益価格も試算したが、当該地域においては戸建住宅を目的とした取引が中心で収益目的に取得する割合が少なく、価格形成も比準価格が中心となっている。本件においては、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討及び地元不動産業者へのヒアリング結果も考慮し、規範性の高い比準価格を以て鑑定評価額と決定した。

地域要因

傾斜地である丘陵地帯に位置した不便さから土地需要は弱く、地価動向は弱含みである。

地域要因の将来予測

周辺は傾斜した地勢を有する丘陵地帯で、その自然的特性から土地需要は弱く、今後とも地価動向は弱含みに推移するものと見込まれる。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を主とした丘陵地帯の既成住宅地域であり、不動産取引は殆ど自己居住目的であるところから市場性を反映した比準価格の規範性は高い。他方、斯様な傾斜地域への民間アパート等への貸室需要は弱く、収益物件の立地には馴染まない立地性から、収益価格を求めることはできなかった。よって比準価格を採用することが相当と判断、鑑定評価額を上記のとおり決定した。