北海道室蘭市港北町４丁目７５番２２(本輪西駅・東室蘭駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


10,400円

2017年01月01日に行った北海道室蘭市港北町４丁目７５番２２(北海道室蘭市港北町４−２８−７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を10,400円/㎡としました。

北海道室蘭市港北町４丁目７５番２２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番北海道室蘭市港北町４丁目７５番２２
住居表示港北町４−２８−７
価格10,400円/㎡
交通施設、距離本輪西、2,400m
地積269㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、B(ブロック造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅等が建ち並ぶ傾斜地の多い住宅地域
前面道路の状況北東8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

出光正敏氏による調査レポート

不動産鑑定士出光正敏
価格10,500円/㎡
個別的要因特にない。
地域要因当該地域は一般住宅が建ち並ぶ傾斜地の多い住宅地域で、地域要因に大きな変化はなく、需要の減退から地価は下落傾向にある。
地域要因の将来予測傾斜地で坂が多い地区に一般住宅等が建ち並ぶ住宅街で、今後も同様な状況を維持すると予測する。住宅地需要の減少から地価は弱含みのまま推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏は室蘭市内全域と伊達市、登別市の住宅地域がその圏域。需要者の中心は市内居住者が大半を占め、圏外からの転入者はほとんどない。当該地域は、JR本輪西駅を中心とした古くから形成された高台の坂が多い住宅街で、人口減少や高齢化、傾斜地である地域性等からも人気が薄く、住宅地としての需要は弱い。土地取引は、300万円前後で、新築戸建物件の取引は少なく、中古物件取引が中心で800万円前後が需要の中心となる。
一般的要因室蘭市内の建設・設備投資等は持ち直しつつあるが、人口減少、高齢化や近年の不況下の中、宅地需要は低下しており地価は全体的に下落傾向にある。

小林永佳氏による調査レポート

不動産鑑定士小林永佳
価格10,400円/㎡
個別的要因特にない。
地域要因蘭北地区に位置する既成住宅地域で、傾斜地が多い。住宅地としては人気がなく引き合いは弱い。それを反映し地価は弱含みの状況にある。
地域要因の将来予測一般住宅が建ち並ぶ傾斜地の既成住宅地域。蘭北地区において傾斜地に対する需要は弱く地区内人口の減少・高齢化が進んでいる。地縁的選好性も働く地域性のため転入者は少なく、今後も地価は下落傾向と予測する。
市場の特性同一需給圏は蘭北地区の住宅地域で、特に価格帯が同様の柏木町地区、八丁平地区との代替性が強い。地縁的選好性が働く地域性にあり、需要者は個人が中心で戸建住宅の取得を目的として取引を行っている。蘭北地区全体で宅地需要は弱く、特に港北町地区は傾斜地も多いため敬遠される傾向にあり、引き合いは弱い。需要の中心となる価格帯は、土地の取引総額は200∼400万円程度、中古住宅は築年等にもよるが600∼800万円程度が需要の中心である。
一般的要因人口減、少子高齢化が進んでいる。アベノミクス等効果にも陰りが見られ、室蘭市の景気は未だ弱含みである。

環境情報

地形・地質

火山岩

火山岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害のリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 42度3681892
北緯 140度9998311

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

本輪西駅(地価相場 10,800円/㎡)東室蘭駅(地価相場 14,600円/㎡)輪西駅(地価相場 14,150円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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