北海道登別市美園町６丁目１５番２外(鷲別駅・東室蘭駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
10,400円
2017年01月01日に行った北海道登別市美園町６丁目１５番２外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を10,400円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 北海道登別市美園町６丁目１５番２外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 10,400円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 鷲別、2,000m |
| 地積 | 206㎡ |
| 形状 | (1.2:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅等が建ち並ぶ傾斜地の既成住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東5.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 40(%),60(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
髙橋総生氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 髙橋総生 |
|---|---|
| 価格 | 10,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 傾斜地に位置し、居住環境等が劣るなど宅地需要は弱い。地価は下落傾向が続いている。 |
| 地域要因の将来予測 | 傾斜地の既成住宅地域としての現状が維持されると見込む。沢沿いの急傾斜地なため街路が狭く地域の連たん性に欠ける。居住環境及び生活利便性が見劣りし、宅地需要は弱い。地価は下落傾向で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は登別市の傾斜地を中心とした住宅地域の圏域。室蘭市との行政境付近に位置し、室蘭市と同一の生活経済圏にある。需要者の中心は登別市及び室蘭市居住者。室蘭市への通勤者も見られる。沢沿いの急傾斜地に存し、街路が狭く、地域の連たん性に欠ける。居住環境や利便性が劣り宅地需要は弱い。長期間滞留している更地の売物件もある。新築用の更地需要はほとんどなく、築年の古い中古住宅で400万円前後が中心価格帯である。 |
| 一般的要因 | 道内地方経済の低迷等から不動産需要の減退が長期化しており、市内の地価水準は弱含みで推移している。 |
小林永佳氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 小林永佳 |
|---|---|
| 価格 | 10,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 傾斜地の住宅地域で、街路が狭く、他地域との連たん性も劣り住宅地としては人気がない。地価は今後も下落傾向で推移すると予測する。 |
| 地域要因の将来予測 | 傾斜地にある既成住宅地域。街路が狭く川や山で囲まれているため地域の連たん性も劣る。利便性等で劣るため引き合いは弱い。宅地需要は人気のある地区に集中するなど二極化しており、地価は下落傾向と予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は登別市及び隣接する室蘭市東部で価格帯が同水準の住宅地域。需要者の中心は登別市及び室蘭市の居住者が中心で、地縁的選好性も働き圏外からの転入者は少ない。沢沿いの急傾斜地にあり、街路が狭く、地域の連たん性にも欠ける。地価水準は市内では低位で、居住環境や利便性が劣り売り物件も多く見られるなど宅地需要は弱い。新築の戸建需要はほとんど見られず、中古住宅が需要の中心で500万円前後が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 人口減、少子高齢化が進んでいる。アベノミクス等効果にも陰りが見られ、市内全体としては未だ景気回復に至っていない。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | 泥炭土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 42度3640325 北緯 141度0461368 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
鷲別駅(地価相場 32,300円/㎡)東室蘭駅(地価相場 14,600円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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