東京都世田谷区上北沢４丁目１１０９番１８(上北沢駅・桜上水駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


565,000円

2016年01月01日に行った東京都世田谷区上北沢４丁目１１０９番１８(東京都世田谷区上北沢４−１３−１４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を565,000円/㎡としました。

東京都世田谷区上北沢４丁目１１０９番１８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都世田谷区上北沢４丁目１１０９番１８
住居表示上北沢４−１３−１４
価格565,000円/㎡
交通施設、距離上北沢、100m
地積91㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)5FB1
利用現況店舗兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域
前面道路の状況東5.4m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

武弘由希子氏による調査レポート

不動産鑑定士武弘由希子
価格566,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因日用品店舗が中心で商圏は狭く、実際の土地取引も少ないが、駅前商業地であるので、潜在的な需要は見込まれる。地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は、小売店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域であり、地域要因に特段の変化はなく、今後も同様の商的環境を維持するものと予測する。今後、地価は上昇傾向になっていくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、世田谷区内の、京王線、京王井の頭線及び小田急小田原線沿線の商業地域。需要者は左記沿線各駅周辺地域に地縁的選好性を有する地元法人・チェーン展開の法人等が中心となる。売りが出にくい駅前商業地であるので稀少性は高く、需要は高い。取引価格はばらつきが見られるが、土地のみ90㎡程度で5，500万円前後が需要の中心である。
一般的要因景気は緩やかに回復しつつある。区内の人口も増加傾向にあり、土地需要は底堅い。

清水豊氏による調査レポート

不動産鑑定士清水豊
価格564,000円/㎡
個別的要因個別的要因の変動はない。
地域要因駅前商業地であり、地域要因に変動はない。商況は芳しくないが、投資需要が旺盛で、地価は上昇している。
地域要因の将来予測上北沢駅前の中層店舗兼共同住宅が建ち並ぶ商業地であるが発展性に乏しく、古いビルの立て替えが徐々に進むほかは当分の間、概ね現状の推移ままものと思料する。地価は投資需要により強含み傾向にある。
市場の特性同一需給圏は小田急線、京王線沿線の駅前商業地で、店舗兼住宅が中心の近隣商店街が多い。需要者は店舗兼居宅を目的とする自営業者及個人投資家が中心である。商況は停滞しており店舗としての需要は賃貸も含め低迷している。ただし、店舗兼共同住宅に対する投資需要は旺盛であり、利回りの低下に伴い、地価も上昇傾向にある。土地の価格水準は50万円／㎡台∼80万円／㎡が中心である。
一般的要因国内企業の業績は拡大しているものの、消費はやや停滞気味となっている。地価は投資需要の拡大によって上昇範囲が広がっている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6688436
北緯 139度6247316

参考：該当物件周辺マップ

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東京都杉並区堀ノ内２丁目３番７東京都杉並区下高井戸４丁目３９５番１９の一部東京都杉並区下高井戸３丁目２４２番１東京都杉並区下高井戸１丁目１８０番６東京都世田谷区桜上水５丁目４７５番７東京都世田谷区上北沢四丁目１０７７番２東京都世田谷区船橋四丁目５３４番１２東京都世田谷区上北沢一丁目７７８番３東京都世田谷区桜上水４丁目４３０番１２

参考：近隣駅の地価相場

上北沢駅(地価相場 519,000円/㎡)桜上水駅(地価相場 548,000円/㎡)八幡山駅(地価相場 519,000円/㎡)西永福駅(地価相場 519,000円/㎡)浜田山駅(地価相場 519,000円/㎡)下高井戸駅(地価相場 526,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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