東京都世田谷区南烏山２丁目４９６番１５(芦花公園駅・千歳烏山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


508,000円

2017年01月01日に行った東京都世田谷区南烏山２丁目４９６番１５(東京都世田谷区南烏山２−１２−６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を508,000円/㎡としました。

東京都世田谷区南烏山２丁目４９６番１５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都世田谷区南烏山２丁目４９６番１５
住居表示南烏山２−１２−６
価格508,000円/㎡
交通施設、距離千歳烏山、450m
地積91㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況東4.0m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

高橋基夫氏による調査レポート

不動産鑑定士高橋基夫
価格507,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因千歳烏山駅から徒歩圏の成熟した既成住宅地域で、地域要因に大きな変動なく、今後も低層住宅地として推移するものと思われる。
地域要因の将来予測近隣地域は千歳烏山駅前商店街から徒歩5分程度の距離にあり、木造戸建住宅を中心に共同住宅も見られる戸建住宅地域。地域に変動をもたらす特段の要因もないため、当面は現状のまま推移するものと思われる。
市場の特性同一需給圏は世田谷区北西部に存する京王線の各駅から徒歩圏の低層の戸建住宅、共同住宅等が建ち並んでいる既成住宅地域。落ち着いた居住環境から需給は安定している。需要者の中心は、概ね世田谷区及び周辺市区の居住者の一次取得者層で、土地の規模が大きくなると建売業者等である。近頃は総額を抑えるため土地の細分化が見られ、土地についての中心価格帯は対象標準地規模で4∼5千万円程度、新築戸建住宅は建坪が40坪程度で総額7千万円前後が多い。
一般的要因個人消費、設備投資等の経済指標は改善の遅れも見られるが、金融緩和政策等により区内の不動産取引は実需に支えられ堅調に推移している。

佐々木千佳子氏による調査レポート

不動産鑑定士佐々木千佳子
価格509,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因重要な変動はない。4m私道に接面しているが、千歳烏山駅から徒歩圏内の住宅地であることから、地価は上昇基調である。
地域要因の将来予測特に地域要因に変化は見られないことから、一般住宅のほかにアパート等が見られる住宅地域として推移するものと予測する。地価水準は上昇基調と予測する。
市場の特性同一需給圏は、京王線沿線等の世田谷区北西部であり、主に最寄駅から徒歩圏の住宅地域の圏域である。需要者の属性は世田谷区内の在住者及び区外からの参入者並びに建売業者等が中心である。近年における市場の需給動向は、景気動向等を反映して需要動向は堅調である。市場での需給の中心となる価格帯は、土地は100㎡程度で5千万円程度から6千万円程度、新築戸建住宅は7千万円程度から8千万円程度である。
一般的要因景気は、金融緩和や経済対策などの政策効果と雇用の改善で緩やかな回復基調が続く。円相場の動向と企業業績への影響が今後の注目点である。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6670932
北緯 139度6051751

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

芦花公園駅(地価相場 512,000円/㎡)千歳烏山駅(地価相場 344,000円/㎡)八幡山駅(地価相場 519,000円/㎡)上北沢駅(地価相場 519,000円/㎡)富士見ヶ丘駅(地価相場 496,500円/㎡)高井戸駅(地価相場 508,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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