東京都世田谷区粕谷３丁目５番１５(千歳烏山駅・芦花公園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


388,000円

2016年01月01日に行った東京都世田谷区粕谷３丁目５番１５(東京都世田谷区粕谷３−３−１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を388,000円/㎡としました。

東京都世田谷区粕谷３丁目５番１５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都世田谷区粕谷３丁目５番１５
住居表示粕谷３−３−１
価格388,000円/㎡
交通施設、距離千歳烏山、1,400m
地積210㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅、アパート等もある住宅地域
前面道路の状況南4.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

榎本純氏による調査レポート

不動産鑑定士榎本純
価格388,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄り千歳烏山駅からやや遠く、需要は区内中心地に比べると低いが、世田谷ブランドの割安感から、地価も上昇基調が継続している。
地域要因の将来予測近隣地域は戸建住宅を中心とする標準的な住宅地域であり、周辺には共同住宅等も見られるが、今後も現状の住環境を維持すると予測する。戸建住宅等に対する取得意欲は全般的に高く、地価の上昇傾向がみられる。
市場の特性同一需給圏は概ね東京23区南西部の戸建住宅を中心とする鉄道駅からやや離れた住宅地域の圏域と把握される。需要者の中心は、居住環境を重視する比較的高額の所得者層である。粕谷3丁目地区は、景気の回復傾向が緩やかに続く中、取引自体は多くないものの需要は堅調である。区画の細分化が見られ、土地は総額5，000万円前後、新築戸建物件で6，000万円前後を中心に取引が行われている。
一般的要因景気は、緩やかな回復傾向が続いており、不動産市場の需給動向も、堅調に推移してきた模様である。

角田健一郎氏による調査レポート

不動産鑑定士角田健一郎
価格387,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因昨年に引き続き小規模画地の取引が多い。その他、特に地価の変動要因は見当たらない。
地域要因の将来予測地域は戸建住宅にアパートもある低層住宅地域で、今後も現状を維持していくと予測するが、中規模以上の画地については土地の細分化が進行していくと予想される。
市場の特性同一需給圏は京王線「千歳烏山駅」を中心に世田谷区西部私鉄沿線の最寄駅からやや距離が離れたバス便の低層住宅地域と把握される。需要者は居住目的で住宅を求める個人を中心に建売等を目的とする不動産業者等が想定される。地域は駅距離があり居住環境が普通程度等であることから、より駅に近く住環境が良い他の粕谷地区、区内全般に比べ需要はやや弱い傾向にある。規模によるばらつきはあるが土地は4∼5千万円、新築の戸建は5∼6千万円が需要の中心。
一般的要因区の人口は微増傾向。不動産市場は概ね堅調に推移し、価格の上昇幅は拡大傾向。特定の優良地域・物件に需要が集中する傾向が顕著になっている。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6598472
北緯 139度6071976

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

千歳烏山駅(地価相場 344,000円/㎡)芦花公園駅(地価相場 512,000円/㎡)八幡山駅(地価相場 519,000円/㎡)上北沢駅(地価相場 519,000円/㎡)祖師ヶ谷大蔵駅(地価相場 795,000円/㎡)仙川駅(地価相場 332,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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