神奈川県川崎市高津区上作延字原間谷２７０番８(津田山駅・梶が谷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


228,000円

2017年01月01日に行った神奈川県川崎市高津区上作延字原間谷２７０番８の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を228,000円/㎡としました。

神奈川県川崎市高津区上作延字原間谷２７０番８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県川崎市高津区上作延字原間谷２７０番８
住居表示 
価格228,000円/㎡
交通施設、距離津田山、1,600m
地積117㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が見られる住宅地域
前面道路の状況東4.0m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

竹村久氏による調査レポート

不動産鑑定士竹村久
価格228,000円/㎡
個別的要因東道路で日照・通風は比較的良好。位置、形状、規模等は標準的で、市場競争力の程度はやや優れている。格別の変動はなかった。
地域要因根強い戸建住宅に対する需要を背景に、当該地域でもミニ住宅開発等が散見された他は、格別の変動はなかった。地価は微増傾向で推移した。
地域要因の将来予測地域要因に格別の変動はなく、当分の間現状を維持して行くと予測する。地価は横ばいないし強含みの動向と思料する。
市場の特性同一需給圏は高津、宮前区内のJR南武線、東急田園都市線沿線で、概ね駅からバス便利用の住宅地域である。需要者は圏内に居住又は地縁のある30∼40歳代の一次取得者層が中心である。既成住宅地域で宅地供給はミニ開発が多い。市場は総額重視の傾向が強いため、土地の細分化が進展している。土地のみの分譲は少なく、新築戸建住宅は4000万円台程度が流通の中心である。
一般的要因川崎市の人口・世帯数は微増傾向が続く。景気が回復基調にある中で、低金利も影響し住宅需要は堅調で、地価も概ね強含みで推移した。

井上賢一氏による調査レポート

不動産鑑定士井上賢一
価格228,000円/㎡
個別的要因東方位で日照に恵まれており、選好性の高まりが認められる。
地域要因南武線沿線の既成住宅地であり、新築、中古戸建市場ともには低価格指向が強く、地価は微増傾向で推移している。
地域要因の将来予測駅からはバス便圏域に含まれる、未利用地が散見される既存の住宅地域で、徐々にミニ開発が進むと推測される。
市場の特性同一需給圏は、主に高津区内のJR南武線沿線の最寄駅から徒歩限界圏、又はバス便圏域に立地する住宅地域。需要者は市内居住者を中心に、横浜市内、東京区部からの転入者も含まれる。近年は、ミニ開発が増加傾向にあり、価格水準が比較的低位であるため、宮前区内のバス便住宅地とも競合が認められる。需要の中心は、土地70∼80㎡程度で総額2000万円台、新築の建売住宅では総額3500∼4500万円程度である。
一般的要因緩やかな景気回復基調が続くなかで、低金利及び住宅ローン減税等の施策により、住宅地の需要は堅調に推移している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度5997066
北緯 139度5959668

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

神奈川県川崎市宮前区神木本町５丁目２２９番２神奈川県川崎市宮前区有馬４丁目９番２神奈川県川崎市宮前区鷺沼３丁目８番１５神奈川県川崎市宮前区宮前平２丁目１５番２８神奈川県川崎市宮前区宮前字三ツ又２６１番２神奈川県川崎市宮前区神木本町１丁目８８４番８神奈川県川崎市宮前区神木２丁目３番１７神奈川県川崎市宮前区宮崎５丁目１２番２９神奈川県川崎市宮前区神木本町４丁目２０１８番２１神奈川県川崎市宮前区宮崎字三ツ又２７１番２神奈川県川崎市宮前区土橋７丁目６番４神奈川県川崎市宮前区宮崎５丁目１２番２９神奈川県川崎市宮前区宮崎２丁目１０番９外神奈川県川崎市宮前区宮前平１丁目１０番１３外神奈川県川崎市宮前区東有馬５丁目１１番１０外神奈川県川崎市多摩区中野島字中河原１８１８番８神奈川県川崎市多摩区宿河原字九耕地１７９３番４神奈川県川崎市多摩区百合丘３丁目２６番３神奈川県川崎市多摩区生田字土渕耕地９５８番１神奈川県川崎市多摩区堰字北耕地３０７番３９神奈川県川崎市高津区菅生字水沢２９４３番１３神奈川県川崎市高津区溝ノ口字南耕地２８０番神奈川県川崎市高津区宇奈根字山野７１８番５神奈川県川崎市高津区鷺沼３丁目１番２５神奈川県川崎市高津区千年新町３４番５神奈川県川崎市高津区溝口字西耕地５９５番２神奈川県川崎市高津区鷺沼２丁目２番５神奈川県川崎市高津区菅生字中村１３７２番９神奈川県川崎市高津区梶ケ谷４丁目３番５神奈川県川崎市高津区野川字中耕地３７５２番６神奈川県川崎市高津区野川字西耕地３９８４番３ほか２筆神奈川県川崎市高津区末長字久保台２６１番４神奈川県川崎市高津区新作字上耕地１２００番１８神奈川県川崎市高津区土橋７丁目５番１４神奈川県川崎市高津区菅生字滝沢６５６番１神奈川県川崎市高津区有馬字東耕地２４６７番１７神奈川県川崎市高津区馬絹字平台１８８６番２１神奈川県川崎市高津区宮崎字三ツ又２７１番２神奈川県川崎市高津区下作延字巳ノ谷６４３番４神奈川県川崎市高津区末長字向台４６６番５神奈川県川崎市高津区末長字富士見台５８４番２神奈川県川崎市高津区平字東１０７５番１神奈川県川崎市高津区平字東９１２番５７神奈川県川崎市高津区上作延字南原８６１番１１神奈川県川崎市高津区白幡台１丁目３番６神奈川県川崎市高津区千年新町１９番１２神奈川県川崎市高津区久本１丁目５０５番７神奈川県川崎市高津区溝口字西耕地５９６番５神奈川県川崎市高津区溝口字北耕地１２１２番７神奈川県川崎市高津区梶ケ谷４丁目４番１２神奈川県川崎市高津区下作延字南谷一７９３番９神奈川県川崎市高津区下作延字東耕地２５２番２神奈川県川崎市高津区宇奈根字山野７３１番５外

参考：近隣駅の地価相場

津田山駅(地価相場 275,000円/㎡)梶が谷駅(地価相場 275,500円/㎡)久地駅(地価相場 266,000円/㎡)武蔵溝ノ口駅(地価相場 282,000円/㎡)宮崎台駅(地価相場 273,000円/㎡)高津駅(地価相場 317,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード