神奈川県川崎市宮前区宮前平２丁目１５番２８(宮前平駅・宮崎台駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


382,000円

2017年01月01日に行った神奈川県川崎市宮前区宮前平２丁目１５番２８の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を382,000円/㎡としました。

神奈川県川崎市宮前区宮前平２丁目１５番２８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県川崎市宮前区宮前平２丁目１５番２８
住居表示 
価格382,000円/㎡
交通施設、距離宮前平、200m
地積202㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い高台の住宅地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

西川浩美氏による調査レポート

不動産鑑定士西川浩美
価格381,000円/㎡
個別的要因南道路で日照、通風等が良好で、快適性に優る。規模は標準的であるが、分割も考えられ、競争力は優っている。特段の変動要因はない。
地域要因東急田園都市線最寄駅への接近性に優る、希少性の高い、閑静な住宅地域である。需要は底堅く、地価は上昇傾向となっている。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域として熟成しており、今後も現状にて推移していくものと予測する。地価水準は、駅に近い高台の住宅地として希少性を有し、上昇傾向となるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、東急田園都市線沿線で、概ね宮前区、横浜市青葉区を中心とする駅徒歩圏内の住宅地域である。需要者の中心は、比較的高所得の勤労者や会社経営者、自営業者等である。交通利便性に優り、住環境が良好な住宅地として熟成しており、画地の細分化も可能であり、需要は底堅い。土地のみの供給は少なく、中古戸建住宅、新築建売住宅による供給が中心であり、需要の中心価格帯は土地建物総額で6000万円から8000万円程度である。
一般的要因宮前区の人口は増加傾向となっており、高齢化率は川崎市全体のほぼ平均である。田園都市線各駅から徒歩圏内の住宅地は、需要が底堅い。

藤原新一氏による調査レポート

不動産鑑定士藤原新一
価格383,000円/㎡
個別的要因南側道路に接面する街路及び環境条件等に係る個別的要因に変動はない。
地域要因「宮前平」駅から徒歩圏内の高台の住宅地域である。東急田園都市沿線の各駅から徒歩圏内の住宅需要は堅調で、地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測駅徒歩圏内の中規模一般住宅が多い高台の成熟した住宅地域であり、今後も現在の住環境を維持するものと思料される。駅徒歩圏内の住宅地域への需要は根強く、地価は上昇傾向にあるものと予測される。
市場の特性同一需給圏は川崎市宮前区を中心として、高津区、横浜市青葉区に係る東急田園都市線沿線の各駅から徒歩圏内に存する住環境が良好な住宅地域である。市場参加者は、同一需給圏内居住者が多いが、東京都南西部からの転入者もみられる。画地規模が大きく総額が嵩むものの需要は堅調である。市場の中心価格帯は中古戸建物件で6，000万円∼8，000万円程度であるが、駅から近い物件は当該価格帯を大きく超えて取引されている模様である。
一般的要因価格時点直近の月例経済報告で、国内景気の基調判断が上方修正された。宮前区の人口は過去5年間で3％を超える増加を記録している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度5857226
北緯 139度5826302

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

宮前平駅(地価相場 278,000円/㎡)宮崎台駅(地価相場 273,000円/㎡)鷺沼駅(地価相場 290,500円/㎡)梶が谷駅(地価相場 275,500円/㎡)たまプラーザ駅(地価相場 302,000円/㎡)津田山駅(地価相場 275,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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