神奈川県川崎市高津区久地１丁目４３１番３８(津田山駅・武蔵溝ノ口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


282,000円

2017年01月01日に行った神奈川県川崎市高津区久地１丁目４３１番３８(神奈川県川崎市高津区久地１−１５−４０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を282,000円/㎡としました。

神奈川県川崎市高津区久地１丁目４３１番３８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県川崎市高津区久地１丁目４３１番３８
住居表示久地１−１５−４０
価格282,000円/㎡
交通施設、距離高津、1,000m
地積100㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域
前面道路の状況東5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

山内昇氏による調査レポート

不動産鑑定士山内昇
価格282,000円/㎡
個別的要因特段の変動要因はないが、東方位で日照条件などで競争力の程度は普通である。街路幅員も充分であり、使い勝手は良好である。
地域要因全般的に住宅用地需要は建売業者及びマイホーム購入者共に強含みであり、地価水準は景気回復や都心部の影響を受け、微上昇又は横這い傾向にある。
地域要因の将来予測低層住宅地域として熟成されており、今後とも良好な居住環境を維持するものと予測する。地価水準は回復基調の景気や都心部地価の影響等により、当面横這いないしは微上昇傾向が続くものと思われる。
市場の特性同一需給圏は概ね高津区内の南武線、田園都市線沿線各駅を駅勢圏とする住宅地域。主な需要者は東京横浜川崎の居住者で買替取得者が多く周辺市域からの転入も見られる。交通利便性を有する戸建住宅等が建ち並ぶ熟成した住宅地域。将来的には細分化が予想される。同一需給圏内の需給関係は比較的安定している。全般的に需要の中心となる価格帯は細分化した新築建売住宅で4000∼4500万円台の取引が中心であり、土地単独での取引は少なく把握し難い。
一般的要因緩やかな景気の回復基調の中、各種政策の効果により堅調に推移している。海外経済の不確実性や金融資本市場の変動の影響に留意する必要がある。

竹村久氏による調査レポート

不動産鑑定士竹村久
価格281,000円/㎡
個別的要因東道路で日照・通風は比較的良好。位置、形状、規模等は標準的で、市場競争力の程度はやや優れている。格別の変動はなかった。
地域要因根強い戸建住宅に対する需要を背景に、地勢平坦な当該地域でもミニ住宅開発等が散見された他は格別の変動はなかった。地価は微増傾向で推移した。
地域要因の将来予測地域要因に格別の変動はなく、当分の間現状を維持して行くと予測する。地価は横ばいないし強含みの動向と予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね高津、宮前区内の東急田園都市線、JR南武線沿線で、駅からほぼ徒歩圏の住宅地域である。需要者は圏内に居住又は地縁のある一次取得者層が中心だが、圏外からの買い換えも見られる。既成住宅地域で宅地供給はミニ開発が多く、規模が纏まり交通利便性の良い住宅地はマンション用地として需要される傾向が強い。土地の細分化が進展していて、土地のみの分譲は少なく、新築戸建住宅は4000∼5000万円台程度が需要の中心である。
一般的要因川崎市の人口・世帯数は微増傾向が続く。景気が回復基調にある中で、低金利も影響し住宅需要は堅調で、地価も概ね強含みで推移した。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6078581
北緯 139度6090647

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

津田山駅(地価相場 275,000円/㎡)武蔵溝ノ口駅(地価相場 282,000円/㎡)高津駅(地価相場 317,500円/㎡)二子新地駅(地価相場 332,000円/㎡)梶が谷駅(地価相場 275,500円/㎡)久地駅(地価相場 266,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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