神奈川県川崎市高津区久地１丁目４８６番１５外(高津駅・津田山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


332,000円

2017年01月01日に行った神奈川県川崎市高津区久地１丁目４８６番１５外(神奈川県川崎市高津区久地１−２−２６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を332,000円/㎡としました。

神奈川県川崎市高津区久地１丁目４８６番１５外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県川崎市高津区久地１丁目４８６番１５外
住居表示久地１−２−２６
価格332,000円/㎡
交通施設、距離溝の口、800m
地積142㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況北東6.6m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

山内昇氏による調査レポート

不動産鑑定士山内昇
価格330,000円/㎡
個別的要因特段の変動要因はないが、北東方位で日照条件などで競争力の程度は普通である。街路幅員も充分であり、使い勝手は良好である。
地域要因全般的に住宅用地の需要は建売業者、マイホーム購入者共に強含みであり、地価水準は景気回復や都心部の影響を受け、微上昇又は横這い傾向にある。
地域要因の将来予測低層住宅地域として熟成されており、今後とも良好な住環境を維持するものと予測する。地価水準は回復基調の景気や都心部地価の影響等により、当面横這いないしは微上昇傾向が続くものと思われる。
市場の特性同一需給圏は概ね高津区内の南武線、田園都市線各駅を駅勢圏とする住宅地域。主な需要者は東京横浜川崎の居住者で買替取得者が多く周辺市域からの転入も見られる。交通利便性を有する戸建住宅等が建ち並ぶ熟成した住宅地域。将来的には細分化が予想される。同一需給圏内の需給関係は比較的安定している。全般的に需要の中心となる価格帯は細分化した新築建売住宅で4000∼5000万円超の取引が中心であり、土地単独での取引は比較的少なく把握し難い。
一般的要因緩やかな景気回復基調における各種政策の効果により堅調に推移している。海外経済の不確実性や金融資本市場の変動の影響に留意する必要がある。

藤井一嘉氏による調査レポート

不動産鑑定士藤井一嘉
価格332,000円/㎡
個別的要因道路付けは良好であるが、規模がやや大きい。利便性が高いため、市場競争力はやや優る。個別的要因に変動はない。
地域要因利便施設も多い溝の口駅へ徒歩圏内の既成住宅地域で、需要は根強い。反面、供給は少なく、地価は強含み傾向で推移した。
地域要因の将来予測一般住宅とアパ−ト等が混在する熟成した駅徒歩圏の既成の住宅地域であり、今後も現環境を維持していくものと予測する。溝の口駅勢圏の住宅地の需要は根強く、地価は強含み傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は高津区のJR南武線及び東急田園都市線の徒歩圏住宅地域である。需要者は川崎市内居住者、都区部南西部及び横浜市北部の居住者で都心・横浜への通勤者が多い。1次取得が中心であるが、買替もある。土地の供給は少なく、建売住宅の供給が多く、中古戸建も見られる。取引の中心となる価格帯は土地で3500∼4500万円、土地建物の総額で5000∼6000万円程度である。駅まで平坦地で、需要は根強く地価は強含み傾向で推移している。
一般的要因当区は都心のべッドタウンであり、人口は増加傾向で推移。比較的生産年齢人口比率が高い。低金利政策下、景気は回復基調にある。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6053863
北緯 139度6076012

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

高津駅(地価相場 317,500円/㎡)津田山駅(地価相場 275,000円/㎡)二子新地駅(地価相場 332,000円/㎡)武蔵溝ノ口駅(地価相場 282,000円/㎡)久地駅(地価相場 266,000円/㎡)二子玉川駅(地価相場 353,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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