神奈川県川崎市宮前区神木本町5丁目229番2(宮前平駅・宮崎台駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


184,000円

2017年01月01日に行った神奈川県川崎市宮前区神木本町5丁目229番2(神奈川県川崎市宮前区神木本町5−14−15)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を184,000円/㎡としました。

神奈川県川崎市宮前区神木本町5丁目229番2の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県川崎市宮前区神木本町5丁目229番2
住居表示神木本町5−14−15
価格184,000円/㎡
交通施設、距離宮前平、1,900m
地積109㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅が多い丘陵地の住宅地域
前面道路の状況東4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

清水堅太氏による調査レポート

不動産鑑定士清水堅太
価格185,000円/㎡
個別的要因近隣地域内における標準地の位置、環境等は標準的。代替競争関係にある不動産との優位性は接道方位が東であること。その他変動要因はない。
地域要因住宅地として熟成しており、特に大きな変動要因等はない。駅徒歩圏外も居住環境良好で底堅い需要から、地価は若干の上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測小規模一般住宅が多い丘陵地の住宅地域。特段大きな地域要因の変動はなく、不動産事業者による敷地の細分化が一部に見受けられる程度である。今後も標準的な住宅地として推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は東急田園都市線、JR南武線及び小田急線各駅を最寄り駅とし、川崎市宮前区を中心とする周辺隣接市区を含む住宅地域一帯である。主たる需要者は圏内の居住者のほか、東京都内や横浜市内からの30歳∼40歳代の一次取得者層も多い。周辺では土地のみの供給は比較的少なく、中古戸建、建売住宅の供給割合が高い。市場の中心価格帯は、中古戸建で3,000∼4,500万円前後である。
一般的要因企業による設備投資や個人消費が伸び悩む中、雇用や所得環境の改善、各種政策の効果もあって、このところ緩やかな景気回復基調が続いている。

江口徳治郎氏による調査レポート

不動産鑑定士江口徳治郎
価格183,000円/㎡
個別的要因接面方位は普通程度。競争力の程度に変動要因はない。
地域要因成熟した住宅地域であり、地域要因に格別の変動はない。一般的要因の影響を受けるものの、地価は横ばい傾向で推移している。
地域要因の将来予測当地域は、低層住宅地域として成熟しており、当分の間は現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は川崎市宮前区を中心とする東急田園都市線沿線のバス便利用の区画雑然とした混在住宅地域である。需要者層は若年層が多く、圏外からの流入は比較的少ない。取引は、ミニ開発による新築戸建住宅等が中心である。取引価格帯は総額3,500万円程度が多く、4,000万円程度が上限である。
一般的要因緩やかな回復基調にある景気動向の影響を受け、地価は緩やかな上昇傾向にあるが、横ばいの地域や下落の地域も見られ、二極化が進展している。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」:3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」:2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度5979486
北緯 139度5803019

参考:該当物件周辺マップ

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神奈川県川崎市宮前区有馬4丁目9番2神奈川県川崎市宮前区鷺沼3丁目8番15神奈川県川崎市宮前区宮前字三ツ又261番2神奈川県川崎市宮前区神木本町1丁目884番8神奈川県川崎市宮前区神木2丁目3番17神奈川県川崎市宮前区宮崎5丁目12番29神奈川県川崎市宮前区神木本町4丁目2018番21神奈川県川崎市宮前区宮崎字三ツ又271番2神奈川県川崎市宮前区土橋7丁目6番4神奈川県川崎市宮前区宮崎5丁目12番29神奈川県川崎市宮前区宮崎2丁目10番9外神奈川県川崎市宮前区五所塚2丁目8番3神奈川県川崎市宮前区東有馬5丁目11番10外神奈川県川崎市宮前区土橋7丁目18番8神奈川県川崎市高津区土橋7丁目5番14神奈川県川崎市高津区上作延字南原861番11

参考:近隣駅の地価相場

宮前平駅(地価相場 278,000円/㎡)宮崎台駅(地価相場 273,000円/㎡)久地駅(地価相場 266,000円/㎡)津田山駅(地価相場 275,000円/㎡)宿河原駅(地価相場 275,000円/㎡)鷺沼駅(地価相場 290,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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