神奈川県川崎市高津区下作延４丁目６４２番２外(武蔵溝ノ口駅・津田山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
276,000円
2017年01月01日に行った神奈川県川崎市高津区下作延４丁目６４２番２外(神奈川県川崎市高津区下作延４−２８−６４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を276,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 神奈川県川崎市高津区下作延４丁目６４２番２外 |
| 住居表示 | 下作延４−２８−６４ |
| 価格 | 276,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 津田山、900m |
| 地積 | 87㎡ |
| 形状 | 台形(1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅のほかに共同住宅が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北4.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
竹村久氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 竹村久 |
|---|---|
| 価格 | 276,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 北道路で日照・通風はやや劣る。位置、形状、規模等は標準的で、市場競争力の程度はやや劣る。格別の変動はなかった。 |
| 地域要因 | 駅徒歩圏で溝の口駅へもバス便があり、当該地域でもミニ住宅開発等が散見された他は、格別の変動はなかった。地価は堅調に推移した。 |
| 地域要因の将来予測 | 地域要因に格別の変動はなく、当分の間現状を維持して行くと予測する。地価はおおむね強含みの動向と思料する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は高津、宮前区内の東急田園都市線、JR南武線沿線で、概ね駅から徒歩圏の住宅地域である。需要者は圏内に居住又は地縁のある一次取得者層が中心だが、圏外からの買い換えも見られる。既成住宅地域で宅地供給はミニ開発が多く、規模が纏まり交通利便性の良い住宅地はマンション用地として需要される傾向が強い。土地の細分化が進展していて、土地のみの分譲は少なく、新築戸建住宅は4000∼5000万円台程度が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 川崎市の人口・世帯数は微増傾向が続く。景気が回復基調にある中で、低金利も影響し住宅需要は堅調で、地価も概ね強含みで推移した。 |
西野秀樹氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 西野秀樹 |
|---|---|
| 価格 | 276,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 北道路であり、日照、通風等他の不動産との比較における競争力は普通程度と判断した。個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | JR津田山駅のほか東急溝の口・梶ヶ谷駅へも徒歩圏内にある。ミニ開発の需要は見込めるため、地価は微増傾向にある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は高津区・宮前区内の東急田園都市線、JR南武線沿線の住宅地域と判定する。中心的な需要者は市内の居住者の他、横浜及び東京都内の居住者が想定される。総額を抑えたミニ開発が多くみられる地域であり、津田山駅の他、溝の口駅、梶が谷駅等も徒歩圏である為、相応の需要が認められる。中心となる価格帯は100㎡程度の土地で3000万円前後、新築建売住宅で5000万円前後である。 |
| 一般的要因 | 景気は一部に改善の遅れもみられるが、緩やかな回復基調が続いている。海外経済の不確実性や金融資本市場の変動の影響に留意する必要がある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度5983207 北緯 139度6000498 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
武蔵溝ノ口駅(地価相場 282,000円/㎡)津田山駅(地価相場 275,000円/㎡)高津駅(地価相場 317,500円/㎡)梶が谷駅(地価相場 275,500円/㎡)二子新地駅(地価相場 332,000円/㎡)久地駅(地価相場 266,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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