神奈川県川崎市宮前区宮崎字三ッ又２７１番２(宮崎台駅・宮前平駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


285,000円

2017年01月01日に行った神奈川県川崎市宮前区宮崎字三ッ又２７１番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を285,000円/㎡としました。

神奈川県川崎市宮前区宮崎字三ッ又２７１番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県川崎市宮前区宮崎字三ッ又２７１番２
住居表示 
価格285,000円/㎡
交通施設、距離宮崎台、600m
地積115㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況住宅、アパート、マンションが混在する住宅地域
前面道路の状況南東7.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

藤原新一氏による調査レポート

不動産鑑定士藤原新一
価格285,000円/㎡
個別的要因南東側道路に接面する街路及び環境条件等に係る個別的要因に変動はない。
地域要因「宮崎台」駅から徒歩圏内の住宅地域で、駅周辺に小売店舗等があり、生活利便性が比較的高い。地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測駅徒歩圏内の一般住宅、アパート等が混在する住宅地域であり、今後も現在の住環境を維持するものと思料される。駅徒歩圏内の住宅地域への需要は根強く、地価は上昇傾向にあるものと判断した。
市場の特性同一需給圏は、宮前区内に所在する東急田園都市線の各駅から徒歩圏内の既成住宅地域である。需要の中心は都心方面及び横浜・川崎方面に通勤する勤労世帯である。規模が大きい場合には開発業者や地元不動産業者等が需要の中心となってくる。東急田園都市沿線の物件は、他の沿線に比し競争力が認められ、需要も多い。総額重視の傾向のためミニ開発等により土地の細分化が進展しており、土地建物総額で5，000万円程度が上限となってくる。
一般的要因価格時点直近の月例経済報告で、国内景気の基調判断が上方修正された。宮前区の人口は過去5年間で3％を超える増加を記録している。

大橋政善氏による調査レポート

不動産鑑定士大橋政善
価格285,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。南東道路に面し、日照・通風等は良好で市場競争力がある。
地域要因最寄駅徒歩圏の住宅地域で、共同住宅等の住居系賃貸物件への転換が進んでいる。この1年で地域要因の変動はない。地価の上昇は継続している。
地域要因の将来予測アパート等が多く混在する住宅地域で、今後も現状を維持して推移するものと予測する。地価は、駅徒歩圏で需要が見込めることから、景気の動向を反映し、上昇するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、宮前区のほか隣接の高津区・横浜市青葉区のうち、東急田園都市線沿線の住宅地域である。需要者の中心は、30∼40歳代の1次取得者で、市内及び都内勤務の給与所得者等と想定される。共同住宅等の混在性も認められるが、東急田園都市線沿線の住宅地は選好されやすく、エンドユーザーによる戸建住宅の需要は強い。市場の中心価格帯は、土地価格で3，000万円程度、新築戸建住宅では総額5，000万円程度である。
一般的要因景気回復に力強さは見られないが、川崎市の住宅市場は、人口増による底堅い需要や低金利の住宅ローンに下支えられ、底堅く推移している。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度5932631
北緯 139度5862017

参考：該当物件周辺マップ

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神奈川県川崎市宮前区宮前字三ツ又２６１番２神奈川県川崎市宮前区神木２丁目３番１７神奈川県川崎市宮前区宮崎５丁目１２番２９神奈川県川崎市宮前区宮崎字三ツ又２７１番２神奈川県川崎市宮前区宮崎５丁目１２番２９神奈川県川崎市宮前区宮崎２丁目１０番９外神奈川県川崎市宮前区東有馬５丁目１１番１０外神奈川県川崎市高津区土橋７丁目５番１４神奈川県川崎市高津区上作延字南原８６１番１１

参考：近隣駅の地価相場

宮崎台駅(地価相場 273,000円/㎡)宮前平駅(地価相場 278,000円/㎡)津田山駅(地価相場 275,000円/㎡)梶が谷駅(地価相場 275,500円/㎡)鷺沼駅(地価相場 290,500円/㎡)久地駅(地価相場 266,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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