静岡県浜松市南区参野町字参東２９６番(浜松駅・第一通り駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
73,300円
2017年01月01日に行った静岡県浜松市南区参野町字参東２９６番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を73,300円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 静岡県浜松市南区参野町字参東２９６番 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 73,300円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 浜松、2,800m |
| 地積 | 163㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅にアパート等が見られる郊外の住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南5.6m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
市川高史氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 市川高史 |
|---|---|
| 価格 | 73,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 南区ではあるが、津波災害のリスクがほとんどない地域に位置し、住環境も概ね良好なため需要は回復しつつあり、地価の下落幅は小さい。 |
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅を中心にアパートもみられる既成の住宅地域で、震災後における需要減退も落ち着きを取り戻しつつある。しばらくは住宅地域として現状のまま推移していくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR浜松駅の南方から東方に形成されている市街化区域内の住宅地域一円。需要者は市内に居住または勤務先を有する一次取得者が中心である。ここのところ南区では需要が冷えていたが、近隣地域は幹線道路背後の住宅地域で利便性が良好なほか、津波浸水図から津波の実害が懸念されていない地域であるため、需要は回復傾向にある。土地は1，000万円∼1，300万円程度、新築の戸建物件は3，000万円以内が取引の中心である。 |
| 一般的要因 | 地域経済は比較的安定し、低金利の追い風が吹くものの、人口減少傾向の中で、不動産に対する需要はまだら模様である。 |
中村進一郎氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 中村進一郎 |
|---|---|
| 価格 | 73,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 利便性の比較的良好な住宅地域であるが、地域要因に変動はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 格別な変動要因は見られず、当面の間、現状を維持するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は南区の既成住宅地域一円。需要者は浜松市内に居住・勤務する一次取得者が中心である。一般住宅が建ち並ぶ幹線道路背後の住宅地域であるが、スーパー等にも近く利便性の比較的良好な地域である。海岸から離れた住宅地域で、津波浸水域にも含まれていないことから地価はほぼ横這いで推移している。中心となる価格帯は、土地は総額で1，500万円前後、新築の戸建物件で3，000万円程度である。 |
| 一般的要因 | 南区の土地取引件数、新設住宅着工件数はほぼ横這いで推移しているが、水準は依然として低く、特に沿岸部等の需要は非常に弱い。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度692063 北緯 137度7598934 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
浜松駅(地価相場 76,050円/㎡)第一通り駅(地価相場 75,700円/㎡)天竜川駅(地価相場 80,500円/㎡)八幡駅(地価相場 79,800円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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