静岡県浜松市南区本郷町字祢宜島１３５９番８外(天竜川駅・浜松駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


80,000円

2017年01月01日に行った静岡県浜松市南区本郷町字祢宜島１３５９番８外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を80,000円/㎡としました。

静岡県浜松市南区本郷町字祢宜島１３５９番８外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番静岡県浜松市南区本郷町字祢宜島１３５９番８外
住居表示 
価格80,000円/㎡
交通施設、距離浜松、3,100m
地積291㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況住宅の中に空地も見られる区画整理済の住宅地域
前面道路の状況東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

松島芳知氏による調査レポート

不動産鑑定士松島芳知
価格80,000円/㎡
個別的要因標準地の個別的要因に変動は見られない。標準地の個別的要因は、東側接面で、基準方位に比べ日照が優る点があげられる。
地域要因区画整然とした住宅地で値頃感のある物件については需要が認められるが、川沿いや規模の大きな土地に対する需要は厳しい状況にある。
地域要因の将来予測地域内に格別な変動要因はないため、当分の間は現状を維持すると予測する。地価は今後の景気動向にもよるが、南区の住宅地需要は全体的に弱含み傾向にあることから、引き続き弱含み傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏はJR浜松駅の南東方約2∼4㎞付近一帯の住宅地域である。需要者の中心は市内在住者及び在勤者である。区画整然とし利便性が優るため南区内では比較的人気のある地域といえるが、浜松市全体の中では海に近い地域に属するため、防災意識の高まりから、一部では敬遠する動きも見られる。画地規模によって取引総額はまちまちであるが、中心となる価格帯は㎡単価8万円前後である。
一般的要因利便性が良い又は高台の住宅地域については需要が概ね堅調で推移しているが、沿岸部や混在住宅地については需要はやや弱い状況にある。

市川高史氏による調査レポート

不動産鑑定士市川高史
価格79,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因南区北東部の区画整理済みの住宅地域。取引は多い地域であるが、街並みがやや古くなり、需給も緩くなっていることから地価は下落傾向にある。
地域要因の将来予測区画整理済みの居住環境良好な住宅地域であるが、町並がやや古くなり、また、河川が近くにあることから水害等を懸念する向きもあり、地価水準はやや弱含み状態が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR浜松駅の南方から東方に形成されている市街化区域内の住宅地域一円。需要者は市内に居住または勤務先を有する一次取得者が中心である。区画整理済で浜松駅にも比較的近い居住環境良好な住宅地域であるほか、津波浸水図から津波の実害が懸念されていない地域であるため、潜在的な需要はある。一方で、河川が近いことから水害を懸念する買手もあり取引は硬軟まちまちであるが、単価としては1㎡当たり7万円∼9万円程度が取引の中心である。
一般的要因地域経済は比較的安定し、低金利の追い風が吹くものの、人口減少傾向の中で、不動産に対する需要はまだら模様である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度6987677
北緯 137度7631154

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

静岡県浜松市東区将監町字２丁目２４番１７静岡県浜松市東区大蒲町９０番２静岡県浜松市中区相生町２８８番３静岡県浜松市中区佐藤３丁目５０５番１静岡県浜松市中区向宿２丁目３７３番外静岡県浜松市中区中島３丁目６５３番愛知県名古屋市南区南野三丁目１２９番１外静岡県磐田郡福田町一色字村中１５４番静岡県磐田郡福田町中島字中６８５番２静岡県浜松市南区古川町字一番当り７７番２静岡県浜松市南区石原町字籠ノ鼻７９３番２静岡県浜松市南区飯田町字醴３２５番３外静岡県浜松市南区頭陀寺町字３丁目３３０番２１静岡県浜松市南区渡瀬町字村前９８番４静岡県浜松市南区参野町字参東２９６番静岡県浜松市南区三和町字村内９１番２外静岡県浜松市南区頭陀寺町字３丁目３３２番１９外

参考：近隣駅の地価相場

天竜川駅(地価相場 80,500円/㎡)浜松駅(地価相場 76,050円/㎡)第一通り駅(地価相場 75,700円/㎡)八幡駅(地価相場 79,800円/㎡)助信駅(地価相場 80,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード