青森県青森市久須志３丁目２２１番９(青森駅・新青森駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


43,700円

2017年01月01日に行った青森県青森市久須志３丁目２２１番９(青森県青森市久須志３−２−１６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を43,700円/㎡としました。

青森県青森市久須志３丁目２２１番９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番青森県青森市久須志３丁目２２１番９
住居表示久須志３−２−１６
価格43,700円/㎡
交通施設、距離青森、1,500m
地積231㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅、アパートが混在する住宅地域
前面道路の状況南西5.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

浅井康光氏による調査レポート

不動産鑑定士浅井康光
価格43,700円/㎡
個別的要因 個別的要因に変動はない。
地域要因 生活利便性が良好な当市中心部に近い住宅地域である。地価の底値感から宅地需要は回復傾向にあり、下落幅は縮小している。
地域要因の将来予測 浪館通りの北西側に一般住宅とアパート等が混在する住宅地域である。地価の底値感から下落幅は縮小傾向にあるが、区画整然とした新興住宅地に需要は集まる傾向にあり、当地域に対する需要は弱含んでいる。
市場の特性 同一需給圏は青森市中心市街地周辺の住宅地域一円。典型的な需要者層は市内に居住あるいは通勤する中堅給与所得者等の一次取得者層である。景況感の改善を受け宅地需要は回復傾向にあるが、区画整然とした新興住宅地に需要は集まる傾向にあり、既存の住宅地域に対する需要はやや弱含みで推移している。中心価格帯は、土地が200㎡前後で概ね900万円程度、新築戸建て物件は2，500万∼3，000万円程度と認められる。
一般的要因 当市の人口は微減、世帯数は微増。県内景気は緩やかな回復基調にあって全般的に地価は下げ止まり傾向となっている。

青田淳一氏による調査レポート

不動産鑑定士青田淳一
価格43,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因生活利便性が良好で比較的人気のある住宅地域で、住宅需要の低迷等はあるが、地価の下落率は縮小しつつある。
地域要因の将来予測浪館通り商店街北西側背後の一般住宅にアパート等が混在する生活利便性のよい住宅地域であり、青森市の人口減少等を背景とした住宅需要の低迷はあるが、地価の下落幅は縮小しつつある。
市場の特性同一需給圏は青森市市街地周辺の住宅地域。需要者は青森市内に居住する30、40歳代を中心とする民間会社員、公務員等の一次取得者が中心で、市外からの転入は少ない。青森市内では人口減少もあり、一部の人気の高い地域を除き、住宅需要は低迷し買手優位の状況にある。取引の中心物件は、更地であれば画地規模150∼250㎡、総額が600∼1100万円程度の土地、建売であれば土地建物で2500万円程度が中心価格帯である。
一般的要因青森市の人口減少、高齢化の進展等があるものの、地価の下落傾向は弱まりつつあり、上昇地点もみられる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌泥炭土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 40度818494
北緯 140度728016

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

青森駅(地価相場 42,700円/㎡)新青森駅(地価相場 39,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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