青森県青森市旭町１丁目４８番４７(青森駅・筒井駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


54,400円

2016年01月01日に行った青森県青森市旭町１丁目４８番４７(青森県青森市旭町１−２−２９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を54,400円/㎡としました。

青森県青森市旭町１丁目４８番４７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番青森県青森市旭町１丁目４８番４７
住居表示旭町１−２−２９
価格54,400円/㎡
交通施設、距離青森、1,600m
地積203㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況低層小売店舗が建ち並ぶ既成商業地域
前面道路の状況西10.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

山本善長氏による調査レポート

不動産鑑定士山本善長
価格54,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駐車場の未整備に加え店舗の協業化もみられない旧来からの商店街であり、郊外の大型店舗等への顧客流出が続き需要は減退、地価は下落傾向で推移。
地域要因の将来予測 銀行や医院のほか米屋、眼鏡店等が建ち並ぶ旧来型の商店街で、駐車場の未整備に加え店舗の協業化がみられず、郊外の大型店舗等への顧客流出が続き、今後も地域の衰退に伴い地価は下落傾向で推移すると予測する。
市場の特性 同一需給圏は当市内の近隣商業地域。需要者の中心は当市内で小売店舗等を営む法人または個人事業者と認められるが、商業形態の変化に伴い、駐車場が整備されていない旧来型の商店街においては、郊外の大型店舗等への顧客流出により、長期に亘って商況の低迷が続いており、新規の土地需要は極めて少ないと思われる。土地は200㎡程度で1，100万円前後、新築物件は見当たらないが土地、建物一体で総額3，500万円程度が需要の中心と思われる。
一般的要因当市郊外では大型、複合型商業施設が出店し集客力を高めているが、既成商店街は衰退傾向にあり地価も下落幅は縮小しつつも下降傾向を続けている。

青田淳一氏による調査レポート

不動産鑑定士青田淳一
価格54,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駐車場が不足する旧来型商店街であり、郊外型の大型商業施設への顧客流出により、土地需要は引き続き弱含みである。
地域要因の将来予測旧来から近隣商業地域として発展してきたが、景気の低迷に加え、郊外の大型商業施設への顧客流出が続いており、地域の商況の低下は継続しており、地価は今後とも下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は青森市内の近隣商業地域。需要者は、青森市内を中心とした県内資本の法人及び個人事業者である。郊外の大型商業施設等への顧客流出が継続しており、駐車場が不足した旧来型商店街の空洞化も継続しているため、空店舗も見られ土地需要は低迷している。需要の中心となる土地建物総額は3000∼5000万円程度が中心価格帯である。
一般的要因青森市の商業の郊外シフト、人口減少等により、近隣商業地は低迷し、店舗需要の低迷により、地価の下落傾向は継続している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌泥炭土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 40度8164999
北緯 140度7350462

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

青森駅(地価相場 42,700円/㎡)筒井駅(地価相場 43,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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