青森県青森市浪館前田２丁目９７番１９(青森駅・新青森駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


37,500円

2016年01月01日に行った青森県青森市浪館前田２丁目９７番１９(青森県青森市浪館前田２−１３−１３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を37,500円/㎡としました。

青森県青森市浪館前田２丁目９７番１９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番青森県青森市浪館前田２丁目９７番１９
住居表示浪館前田２−１３−１３
価格37,500円/㎡
交通施設、距離青森、2,500m
地積188㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域
前面道路の状況北西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

青田淳一氏による調査レポート

不動産鑑定士青田淳一
価格37,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因青森市市街地周辺の生活利便性が良い住宅地域であるが、住宅需要の低迷等を背景にして、地価は弱含みに推移している。
地域要因の将来予測青森市市街地周辺の、複数のスーパーとの接近性に優れ、アパートが混在する住宅地域であるが、青森市内の住宅需要の低迷、人口減少等を背景とし、地価は当面下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は青森市市街地周辺の住宅地域。需要者は青森市内に居住する30、40歳代を中心とする民間会社員、公務員等の一次取得者が中心で、市外からの転入は少ない。青森市内では、土地区画整理による住宅地の新規供給の外、人口減少もあり、住宅需要は低迷し買手優位の状況にある。取引の中心物件は、更地であれば画地規模150∼250㎡、総額が500∼900万円程度の土地、建売であれば土地建物で2500万円程度が中心価格帯である。
一般的要因青森市の人口減少、高齢化の進展等により、景気回復のきざしもみられるが、一部を除き地価の下落傾向は継続している。

後藤薫氏による調査レポート

不動産鑑定士後藤薫
価格37,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市南西部のアパート等が混在する住宅地域で、住宅地の供給過剰感等から需要は低調であり、地価は下落傾向にある。
地域要因の将来予測 今後とも市南西部のアパート等が見られる住宅地域として推移するものと予測されるが、住宅地の供給過剰感等から需要は低調であり、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は青森市中心市街地周辺の住宅地域。需要者は青森市に居住する40歳代前後の1次取得者が大半を占め、同一需給圏外からの転入者は少ない。市南西部の住宅地域であるが、全般的な買い控え傾向に加え、市南部地区の土地区画整理事業等による住宅地の供給圧力が強く需要は弱含みである。市場での中心となる価格帯は土地は200㎡程度で750万円程度、新築の戸建物件で2，000万円程度が需要の中心である。
一般的要因住宅地の供給過剰感等から、市全体の不動産市場は低迷しているものの、景気回復の兆しから地価の下落幅は縮小傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌黒泥土壌,泥炭土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 40度81630510000001
北緯 140度7192555

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

青森駅(地価相場 42,700円/㎡)新青森駅(地価相場 39,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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