青森県青森市大字浪館字泉川３５番９(青森駅・新青森駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


38,700円

2016年01月01日に行った青森県青森市大字浪館字泉川３５番９の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を38,700円/㎡としました。

青森県青森市大字浪館字泉川３５番９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番青森県青森市大字浪館字泉川３５番９
住居表示 
価格38,700円/㎡
交通施設、距離青森、2,700m
地積190㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中にアパートも見られる住宅地域
前面道路の状況北東6.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

久保田新氏による調査レポート

不動産鑑定士久保田新
価格38,600円/㎡
個別的要因 個別的要因に変動はない。
地域要因 周辺の地域で行われた土地区画整理事業による宅地供給も販売率が上がり需給不均衡も解消傾向にあり、地価の下落幅は縮小傾向にある。
地域要因の将来予測 市街地南西端の利便性良好な住宅地域であるが、地域内に格別の変動要因はなく現状維持で推移、地域内の住宅地の有効需要は完全な回復には至っていないため、地価水準はやや下降傾向で推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、青森市市街地中央部及び西部の住宅地域一円。需要者の中心は、青森市内に居住する30∼40歳代の一次取得者で、圏外からの転入は少ない。長く続いた資産デフレの影響等から地価は下落傾向にあるが、景気の底入れから下落幅は縮小傾向にある。市場の中心となる価格帯は、土地は200㎡程度で総額700万円から1，000万円程度、新築の戸建住宅は2，000万円から2，500万円程度である。
一般的要因 個人消費、雇用情勢とも緩やかな改善傾向にあり、県内の景気は持ち直しており、住宅地需要はやや回復の兆しが見られる。

東海林信行氏による調査レポート

不動産鑑定士東海林信行
価格38,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因利便性良好な住宅地域であるが、周辺における区画整理事業等により住宅地供給圧力が強く需要は弱含み、地価は下落（率は縮小）傾向で推移。
地域要因の将来予測アパートも見られる利便性良好な住宅地域で、現状維持で推移するものと予測する。地域経済低迷等から買控え傾向が続いており需要は弱含み、地価は引き続き下落傾向（下落率は縮小）で推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は当市市街地周辺の住宅地域である。需要者の中心は、当市に居住する30∼40歳代の一次取得者である。生活利便性良好な住宅地であるが、地域経済低迷による買控え傾向や区画整理事業による宅地の供給圧力等により需要は減退傾向が続いている。土地は160∼240㎡程度で700∼1，100万円程度、新築の戸建物件で＊＊＊2，000∼2，500万円程度が需要の中心である。
一般的要因人口は減少、世帯数は増加傾向。景気は回復傾向にあり雇用情勢は改善しているが、地域経済は依然低迷状態で土地需要は全般的に低調。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌黒泥土壌,泥炭土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 40度8086253
北緯 140度7230666

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

青森駅(地価相場 42,700円/㎡)新青森駅(地価相場 39,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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