青森県青森市富田３丁目２３２番１３(油川駅・青森駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


35,500円

2016年01月01日に行った青森県青森市富田３丁目２３２番１３(青森県青森市富田３−１１−３６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を35,500円/㎡としました。

青森県青森市富田３丁目２３２番１３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番青森県青森市富田３丁目２３２番１３
住居表示富田３−１１−３６
価格35,500円/㎡
交通施設、距離青森、2,300m
地積202㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模住宅が多い工場等も見られる住宅地域
前面道路の状況北東6.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

宮本寛治氏による調査レポート

不動産鑑定士宮本寛治
価格35,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺商業施設の充実により生活利便性は向上しており、有効需要は回復しつつある。
地域要因の将来予測混在住宅地域としてほぼ熟成している。日常利便性は向上しており、地価は回復基調で推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、青森市中心市街地周辺の住宅地域。需要者は、青森市に居住する30∼40歳代の1次取得者である。住宅地の供給や中古住宅の供給が過剰気味である一方、地域経済低迷の長期化による買い控えが続いており、不動産市場は買い手市場の状況で推移している。土地は220㎡程度で800万円程度、新築の戸建物件は2，400∼☆☆2，700万円程度が需要の中心である。
一般的要因青森市の人口は減少、世帯数は微増で推移している。県内の景気は、持ち直しており、企業の業況感は全体として良好な水準を維持している。

最上伸子氏による調査レポート

不動産鑑定士最上伸子
価格35,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中心部から遠い地域であるが、地縁的選好性が強く底堅い需要があるものの住宅地の供給過剰感もあり、地価は下落傾向が続いている。
地域要因の将来予測ほぼ熟成した地域で、今後とも現状程度で推移するものと見られる。利便施設に近いものの住環境がやや劣ることから、相対的割安感があるとみられ、地価は下落幅縮小の傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は当市街地北西部の住宅地域一円。典型的な需要者は当市に居住する一次取得者が中心で、圏域外からの転入は少ない。周辺地域において民間の小規模分譲地も見られることから、既成住宅地域に対する有効需要は弱含みで推移している。このような状況で、土地は規模が200∼250㎡程度で700万∼1，000円程度、新築の戸建物件は2500万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因当市の人口は減少傾向、土地取引は前年同期比で微増、建築着工数は消費増税の反動減から回復したが、取引価格は全般に弱含みで推移している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌,泥炭土壌,黒泥土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 40度8310979
北緯 140度7111111

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

青森県青森市大字造道字浪打６番６２ほか１筆青森県青森市大字新城字平岡２５２番１７青森県青森市大字沖舘字小浜１５７番３青森県青森市大字三内字丸山３８１番７８外青森県青森市青柳１丁目１６番１４青森県青森市大字石江字三好７１番１外青森県青森市大字石江字高間１４９番７９外青森県青森市大字石江字岡部１３２番１青森県青森市大字三内字丸山３８１番７８外青森県青森市大字石江字三好１１６番１１外

参考：近隣駅の地価相場

油川駅(地価相場 39,100円/㎡)青森駅(地価相場 42,700円/㎡)新青森駅(地価相場 39,100円/㎡)津軽新城駅(地価相場 27,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード