青森県青森市篠田３丁目２１５番１０(青森駅・新青森駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


41,700円

2017年01月01日に行った青森県青森市篠田３丁目２１５番１０(青森県青森市篠田３−１７−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を41,700円/㎡としました。

青森県青森市篠田３丁目２１５番１０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番青森県青森市篠田３丁目２１５番１０
住居表示篠田３−１７−１１
価格41,700円/㎡
交通施設、距離青森、1,000m
地積238㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅にアパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況東7.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

千葉篤志氏による調査レポート

不動産鑑定士千葉篤志
価格41,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域内で100区画を超える大規模な宅地分譲が行われており、需給バランスから既存住宅地に対する選好性は低下傾向にある。
地域要因の将来予測現在、地域内で民間業者による大規模分譲が行われており、一時的に住宅地の需給バランスが崩れると見込まれる。但し、地価は底値に近づきつつあるため、当面は弱含み横ばい状態で推移すると予測する。
市場の特性 同一需給圏は青森市中心部周辺の住宅地域。需要者は地縁や通勤圏、子供の学区等がある1次取得者層が中心で、同一需給圏外からの転入者も見込まれる。県内景気は持ち直しており、当地域の住宅地も底値感から需要が回復しつつある。土地は180㎡∼240㎡で700万円∼1，000万円程度、新築戸建物件は2，300万円前後が需要価格帯と認められる。
一般的要因当市の人口は微減、世帯数は微増。県内景気は回復傾向にあり、低金利などの影響もあって住宅投資は緩やかに持ち直している。

久保田新氏による調査レポート

不動産鑑定士久保田新
価格41,700円/㎡
個別的要因 個別的要因に変動はない。
地域要因 工業高校跡地が大規模に宅地開発されたため、居住環境が改善し、宅地需要が回復傾向にあり、地価は安定的に推移している。
地域要因の将来予測 市街地やや西寄りの旧高校跡地を含む住宅地域であるが、旧高校跡地が宅地開発され、地域的特性が変化する可能性を含んでおり、住宅地域としての熟成度が深まるものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、青森市市街地中央部及び西部の住宅地域一円。需要者の中心は、青森市内に居住する30∼40歳代の一次取得者で、圏外からの転入は少ない。長く続いた資産デフレの影響等から地価は下落傾向にあったが、景気の底入れから下落幅は縮小傾向にある。市場の中心となる価格帯は、土地は200㎡程度で総額700万円から1，000万円程度、新築の戸建住宅は2，000万円から2，500万円程度である。
一般的要因 個人消費は持ち直しつつあり、雇用情勢は改善傾向で、県内の景気は持ち直しており、住宅地需要はやや回復の兆しが見られる。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 40度828729
北緯 140度7227855

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

青森駅(地価相場 42,700円/㎡)新青森駅(地価相場 39,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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