青森県青森市浜田２丁目１３番５(筒井駅・青森駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


66,900円

2016年01月01日に行った青森県青森市浜田２丁目１３番５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を66,900円/㎡としました。

青森県青森市浜田２丁目１３番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番青森県青森市浜田２丁目１３番５
住居表示 
価格66,900円/㎡
交通施設、距離青森、4,200m
地積200㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北6.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

青田淳一氏による調査レポート

不動産鑑定士青田淳一
価格67,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因利便性の高い区画整然とした住宅地域であり、買い希望に対する売物件が不足しており、地価は当面上昇傾向で推移するものと予測する。
地域要因の将来予測青森市市街地内の区画整理済みの住宅地域であり、大型商業施設に近接して生活利便性も良く、買い希望に対する売物件の供給が不足しており、地価は当面上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は青森市市街地内の住宅地域。需要者は青森市内に居住する30、40歳代を中心とする民間会社員、公務員等の一次取得者が中心で、市外からの転入は少ない。青森市内全体では、土地区画整理による住宅地の新規供給の外、人口減少もあり、住宅需要は低迷し買手優位の状況にある。近隣地域については取引の中心物件は、更地であれば画地規模200∼250㎡、総額が1300∼1700万円の土地、土地建物では総額4000万円程度が中心である。
一般的要因青森市の人口減少、高齢化の進展等により、景気回復のきざしもみられるが、一部を除き地価の下落傾向は継続している。

森浩一郎氏による調査レポート

不動産鑑定士森浩一郎
価格66,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因当地域は住環境、利便性とも良好な住宅地域で根強い需要があり、売物件が恒常的に不足している状況で、地価はやや上昇傾向で堅調に推移している。
地域要因の将来予測区画整理済みで居住環境が優れ、また大型SCその他の各種店舗や病院等に近接していて生活利便性も良好な住宅地域で、根強い需要があり、地価は今後もやや上昇傾向で堅調に推移してゆくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、青森市市街地内の住宅地域。 需要者は当市内に居住する30∼40歳代の1次取得者層が中心である。 近年土地区画整理事業等による優良住宅地の供給増や市中心部の分譲マンションの増加による都心回帰の動きも見られるが、当地域周辺は需要が旺盛で常時売物件が不足している状況にある。 土地は200∼250㎡程度で1，300∼1，700万円程度、新築の戸建住宅は3，500∼4，000万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因当市の人口は微減、世帯数は微増。景気は緩やかな持ち直し傾向にあるものの、人口減少、高齢化の進行等から住宅地需要は弱めの動きが続いている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田
土壌泥炭土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 40度8006713
北緯 140度7513624

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

筒井駅(地価相場 43,500円/㎡)青森駅(地価相場 42,700円/㎡)東青森駅(地価相場 41,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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