地域要因

造成後相当期間が経過した住宅地域で、総じて安定的な土地利用状況であり、特段の地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

JR南彦根駅勢圏に属する住宅地域で、今後も総じて土地利用は安定的に推移するものと予測する。景況感等から需要は引き続き弱含みで、地価水準は下落傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

居住の快適性・生活利便性を指向する自用の戸建住宅地域であり、比準価格は信頼性のある取引事例を収集し得た。一方、収益価格は、戸建住宅の賃貸による収益性に基づいて価格形成されている市場ではなく、共同住宅の賃貸市場も未成熟であると判断されるため、適用を断念した。以上により、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、他の彦根市住宅地の価格水準との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既成住宅地域で、総じて安定的な土地利用状況であり、特段の地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

鳥居本駅勢圏に属する既成住宅地域で、今後も総じて土地利用は安定的に推移するものと予測する。景況感等から需要は引き続き弱含みで、地価水準は緩やかな下落傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

居住の快適性・生活利便性を指向する自用の戸建住宅地域であり、比準価格は信頼性のある取引事例を収集し得た。一方、収益価格は、市街化調整区域に存し、自己用以外の建築物の建築が規制されており、賃貸想定をすることができないため、適用を断念した。以上により、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、他の彦根市住宅地の価格水準との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既成住宅地域で、総じて安定的な土地利用状況であり、特段の地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

本地域は農家集落であり、特段の地域要因の変動はなく、当分の間現状を維持しつつ、地価は下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域内にアパート等の収益物件はみられず、自用物件の取引が支配的である。農家集落で、賃貸需要が見込み難い地域であるため、収益還元法は非適用、既成住宅地域のため原価法も非適用とした。よって市場の実態を反映した取引事例比較法による比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

総じて安定的な土地利用状況であり、特段の地域要因の変動は認められない。商業地としては衰退傾向が続いている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

商業繁華性が低く、住宅地化が進みつつある近隣商業地域であり、比準価格は信頼性のある取引事例を収集し得た。一方、収益価格は、衰退傾向が顕著であること、テナント需要が認められないこと等の地域の実情を総合的に勘案し、適用を断念した。以上により、比準価格を標準とし、広域的な他の標準地との検討を踏まえ、他の甲良町住宅地及び商業地の価格水準との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既成住宅地域であり、地域要因に特段の変動は見られない。人口の減少、高齢化率の上昇等の衰退傾向から、需給は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格については同一需給圏内において生起した住宅地域の取引事例を多数収集し、場所的同一性、地域の類似性の観点から、事例を選択して、試算されたものであり、市場の動向を反映し規範性に優れる。本地域は自用の戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、賃貸市場が成立していないことから、収益価格は試算しなかった。よって本件においては、比準価格を標準に、代表標準地価格との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

ベルロード背後の商業地域であるが、顧客の通行量は少なく、繁華性が低い。需要は弱含みで、地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

幹線街路（ベルロード）に近接した近隣商業地域で、地域要因に特段の変化はないので現状維持と予測する。消費税増税を控え当面新規投資は慎重にならざるを得ず、地価は弱含み傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は対象標準地と代替性を有する商業地域等の事例から求めたもので、実証的な価格が得られた。収益価格は本来商業地においては重視されるべきものであるが、近隣地域は一般住宅等が混在し、店舗についても自用が多く、賃貸市場を前提としたものが少ないことから規範性が劣る。既成市街地内の宅地であるので原価法は適用しない。以上から、比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との均衡に留意して上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

JR河瀬駅近くの既成住宅地域で地域要因は安定的であるが、既成住宅地の土地需要は弱含みで、地価は下落基調にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益価格は、対象標準地が既成住宅地域内に存し、賃貸市場が未成熟であること等から求められなかった。比準価格は、彦根市における価格水準のやや低い類似性の高い住宅地の事例から求められており、近時における取引市場の実態を反映しており規範性に優れる。よって、規範性に優れる比準価格を標準に、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

土地利用に特段の変動は無い。比較的利便性の高い住宅団地であり、安定した需要が見込まれる。

地域要因の将来予測

閑静な住宅地域であり、当面の間現状が維持されるものと予測する。地価は緩やかな下落傾向にある。

価格決定の理由

対象標準地の画地規模、間口・奥行では経済合理性のある共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しなかった。快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であるため、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

JR駅徒歩圏の住宅地で利便性は良好であるが、古い住宅団地の需給は緩慢で、地価は緩やかに下落している。

地域要因の将来予測

JR河瀬駅徒歩圏内の戸建住宅地域で、特段の変化は見られず、今後も土地利用は安定的に推移していくものと予測する。周辺の小規模分譲地の増加で、当該地域の地価水準は下落傾向が続いている。

価格決定の理由

近隣地域は自己使用目的が中心の戸建住宅地域であり、かつ画地規模が小さく、経済合理性のある賃貸物件の想定は非現実的であることから、収益還元法の適用は断念した。一方、同一需給圏内の類似地域等に存し、競争代替関係にある取引事例より求めた比準価格は、市場の取引実態を反映し、規範性が高い。よって、精度の高い比準価格を標準に、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

農家住宅を中心とする既成住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、閉鎖的な取引市場である点に変化はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は農家住宅を中心とする既成住宅地域内にあり、アパート等の収益用不動産は皆無で賃貸市場が未成熟の状態にあるため収益還元法は適用しない。既成住宅地域内の宅地であるので原価法も適用しない。自己の居住目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であると認められるので比準価格を採用し、前年価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市街地郊外に一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、土地利用は安定しており特段の変動は無い。居住者層の高齢化に伴い供給が増加する傾向にある。

地域要因の将来予測

彦根市街地郊外に古くに開発された閑静な住宅地域であり、土地利用は現状維持と予測。居住者層の高齢化に伴い供給が増加する傾向とともに近隣の開発団地への需要シフト等の地価の下落圧力は依然強い。

価格決定の理由

戸建住宅が建ち並ぶ市街地郊外の住宅団地で賃貸市場が未成熟であり経済合理的な賃貸建物の想定は非現実的であり収益価格は試算しない。比準価格は同一需給圏内において自己居住用としての個人取得で取引時点も新しい信頼性の高い取引事例から求めたものであり市場性を反映して実証的、現実的妥当性を有する。以上により本地域は自用の戸建住宅を主とする地域特性から実証的な比準価格を重視し、かつ周辺標準地等との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

古くからの商業地であり、土地利用の特段の変動は無いが、新規の店舗立地等は皆無であり、徐々に住宅地的性格が強まると思われる。

地域要因の将来予測

古くからの既成商業地域であり、当面の間、現状が維持されるものと予測される。長期的には、商業構造の変化に伴い、徐々に住宅地的利用に移行していくものと予測される。地価は依然下落傾向にある。

価格決定の理由

近隣地域内は自用の店舗等が中心となっており、新規の賃貸物件は少なく、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は総じて低い。また、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格決定されることが一般的である。よって、比準価格を中心に、収益価格を参考として、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅前商業地域であるが、周辺地区の区画整理等により商業核の分散により相対的優位は無く、市場競争力も普通であり、地価水準も横ばい状態である。

地域要因の将来予測

駅西側に位置する既成商業地域であり、核店舗中心の周辺店舗地域として、当面の間変化なく維持されるものと予測される。地価はほぼ横ばい傾向である。

価格決定の理由

対象標準地は店舗等の連担する駅前商業地域であり、状況は横ばいで賃料条件も特に変化は無いものの、商業収益性はあり、この商業収益性が当該地域の最下限値を表すものと思料される。反面、市場では周辺の取引価格を指標として取引されているのが実態である。よって、比準価格を中心に、収益価格を参考として、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

造成後相当期間が経過した住宅地域で、総じて安定的な土地利用状況であり、特段の地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

JR南彦根駅勢圏に属する調区内住宅地域で、今後も総じて土地利用は安定的に推移するものと予測する。景況感等から需要は引き続き弱含みで、地価水準は下落傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

居住の快適性・生活利便性を指向する自用の戸建住宅地域であり、比準価格は信頼性のある取引事例を収集し得た。一方、収益価格は、市街化調整区域に存し、自己用以外の建築物の建築が規制されており、賃貸想定をすることができないため、適用を断念した。以上により、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、他の彦根市住宅地の価格水準との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。