滋賀県彦根市小泉町字中畑４８２番外(南彦根駅・彦根口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


44,500円

2017年01月01日に行った滋賀県彦根市小泉町字中畑４８２番外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を44,500円/㎡としました。

滋賀県彦根市小泉町字中畑４８２番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県彦根市小泉町字中畑４８２番外
住居表示 
価格44,500円/㎡
交通施設、距離南彦根、500m
地積448㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況古くからの住宅が多い駅に近い既成住宅地域
前面道路の状況北東4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

三宅純也氏による調査レポート

不動産鑑定士三宅純也
価格44,600円/㎡
個別的要因標準的な形状・規模を有する画地であり、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力の程度も普通である。個別的要因に変動はない。
地域要因古くからの既成住宅地域で、総じて安定的な土地利用状況であり、特段の地域要因の変動は認められない。
地域要因の将来予測JR南彦根駅徒歩圏に属する既成住宅地域で、今後も総じて土地利用は安定的に推移するものと予測する。景況感等から需要は引き続き弱含みで、地価水準は緩やかな下落傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、概ね湖東及び湖北地域の類似の住宅地域。特に、彦根市の既成住宅地域との代替競争関係が強い。需要者の属性は、彦根市居住者が中心で、地縁的選好性が相対的に強い。近年における市場の需給動向は、景況感等から弱含みで推移している。取引件数が少なく、当事者間の個別的事情が介在するケースも多いため、明確な中心価格帯を見出すことは困難であるが、更地で1，800万円∼2，200万円程度と考えられる。
一般的要因県内景気は、緩やかな回復基調だが、引き続き力強さに欠けた弱含み状態。彦根市の人口と世帯は微増傾向だが、不動産市場は供給過剰感がある。

堀義彰氏による調査レポート

不動産鑑定士堀義彰
価格44,500円/㎡
個別的要因画地条件等は概ね標準的で、競争力は普通程度である。個別的要因に変化はない。
地域要因JR駅徒歩圏内の古くからの既成住宅地域で地域要因は安定的で、画地規模が大きく総額が高いことから、土地需要は弱含みで地価は下落傾向にある。
地域要因の将来予測JR南彦根駅近くの既成住宅地域で、地域要因は安定的に推移すると予測する。駅に近いものの、既成住宅地域内の土地需要は総額が高くなる傾向等の理由で弱含み感があり、地価は下落基調で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は彦根市における比較的価格水準の低い住宅地域である。需要者の中心は、居住を目的とする地元の居住者である。市場の需給動向としては、既成住宅地域内は画地規模が大きく、道路も狭小であることが多い事から需要は弱含みで、地価は下落基調にある。市場における中心価格帯は450㎡程度の更地で2，000万円程度である。
一般的要因県内景気は、緩やかな回復基調が続いているものの力強さには欠ける。彦根市における生産年齢人口は減少傾向にあり、高齢化が進行している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度2458726
北緯 136度2534802

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

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引用

国土交通省鑑定評価書
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