滋賀県彦根市大薮町字大柳２０９２番(ひこね芹川駅・彦根口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


56,900円

2017年01月01日に行った滋賀県彦根市大薮町字大柳２０９２番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を56,900円/㎡としました。

滋賀県彦根市大薮町字大柳２０９２番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県彦根市大薮町字大柳２０９２番
住居表示 
価格56,900円/㎡
交通施設、距離南彦根、3,000m
地積207㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
前面道路の状況北東5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

河原崎和夫氏による調査レポート

不動産鑑定士河原崎和夫
価格56,900円/㎡
個別的要因標準的な方位・形状・規模を有する中間画地であり、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力の程度も普通である。個別的要因に変化はない。
地域要因市街地郊外に一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、土地利用は安定しており特段の変動は無い。居住者層の高齢化に伴い供給が増加する傾向にある。
地域要因の将来予測彦根市街地郊外に古くに開発された閑静な住宅地域であり、土地利用は現状維持と予測。居住者層の高齢化に伴い供給が増加する傾向とともに近隣の開発団地への需要シフト等の地価の下落圧力は依然強い。
市場の特性同一需給圏はJR東海道本線南彦根駅等の駅勢圏を中心とする市街地郊外の住宅地域。需要者は地元居住者を中心とした勤労世帯を主として一部に市外からの転入も見込まれる。本地域は彦根市有数の商業地であるベルロードに近く居住環境も比較的良好である一方で居住者の高齢化や世帯分離が進み供給圧力が強く中古住宅の需要は弱含みである。中心となる土地価格は1000∼1200万円、新築住宅で総額2000∼2500万円程度の取引が中心である。
一般的要因彦根市においては全体人口は概ね微増傾向で生産年齢人口の減少傾向と高齢化率は進行している。不動産市場においては供給過剰感が否めない。

目片匡氏による調査レポート

不動産鑑定士目片匡
価格56,900円/㎡
個別的要因標準的な形状・規模を有する北東向きの中間画地で、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、当該個別的要因に変動はない。
地域要因古くに開発された住宅団地で、地域要因に特段の変化はない。世代交代に伴う供給が需要を上回り、需給の不均衡状態が続いている。
地域要因の将来予測開発時期は古いものの環境良好な住宅地域として名声が高く、地域要因に格別の変動はないので今後も現状を維持すると予測する。彦根市の住宅地の供給過剰感等から地価は引き続き下落傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲はJR東海道本線「彦根」駅及び「南彦根」駅勢圏に所在する住宅地域。需要の中心は彦根市及び同市周辺に居住する一次取得者等である。彦根市内全体について住宅地に供給過剰感があるうえ、近隣地域を含む周辺住宅団地では世代交代に伴う供給がある。一方、開発時期の古い住宅団地に対する需要は限定的であることから、需給の不均衡が認められる。土地は200㎡程度が標準で1，000万円∼1，250万円での取引が中心である。
一般的要因県内景気は緩やかに持ち直しつつある。彦根市の人口は微増傾向にあるが、不動産市場においては供給過剰感がある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度2656833
北緯 136度2393525

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

ひこね芹川駅(地価相場 51,500円/㎡)彦根口駅(地価相場 49,850円/㎡)南彦根駅(地価相場 55,200円/㎡)彦根駅(地価相場 51,850円/㎡)高宮駅(地価相場 35,750円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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