滋賀県彦根市小泉町字南巴２８５番６(南彦根駅・彦根口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


68,400円

2017年01月01日に行った滋賀県彦根市小泉町字南巴２８５番６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を68,400円/㎡としました。

滋賀県彦根市小泉町字南巴２８５番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県彦根市小泉町字南巴２８５番６
住居表示 
価格68,400円/㎡
交通施設、距離南彦根、150m
地積202㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ駅に近い住宅地域
前面道路の状況南東4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

目片匡氏による調査レポート

不動産鑑定士目片匡
価格68,400円/㎡
個別的要因標準的な形状・規模を有する南東向きの中間画地で、日照等の居住の快適性に優れ、当該要因に基づく優位性が認められる。個別的要因に変動はない。
地域要因JR駅に近い古くに造成された住宅団地で、地域要因に特段の変化はない。利便性が高いことから底堅い需要がある。
地域要因の将来予測JR南彦根駅近くの古くに開発された住宅団地で、地域要因に特段の変化はないので当分の間現状を維持すると予測する。利便性の高さから根強い需要があり、地価は横ばい傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏はJR東海道本線南彦根駅勢圏の住宅地域。需要者は彦根市内に居住する一次取得者が中心である。彦根市内全体について住宅地は供給過剰気味であるが、当駅勢圏の新興住宅地の需給関係は郊外エリアを含め比較的安定している。土地は200㎡程度が標準で1，200万円∼1，500万円程度、新築戸建で2，500万円∼3，000万円程度の価格帯での取引が中心である。
一般的要因県内景気は緩やかに持ち直しつつある。彦根市の人口は微増傾向にあるが、不動産市場においては供給過剰感がある。

堀義彰氏による調査レポート

不動産鑑定士堀義彰
価格68,400円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変動はない。対象標準地は、方位の面でやや優れ、市場競争力の程度もやや優る。
地域要因JR南彦根駅近くの古くに開発された住宅団地で、利便性に優れ、相対的希少性があること等から土地需要は比較的安定的である。
地域要因の将来予測JR南彦根駅徒歩圏内の古くに開発された住宅地域で、地域要因は安定的である。彦根市の住宅地は供給過剰感があるものの、南彦根駅近くの住宅地の需要と供給は概ね均衡しており、地価は横這いで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は彦根市における一般住宅等が所在する住宅地域である。需要者の中心は、彦根市内の勤務者及び市内にあるアパート等からの住み替えを目的とする個人である。市場の需給動向としては、彦根市内の住宅地は供給過剰感があるが、南彦根駅徒歩圏内は利便性に優れ土地需要は比較的堅調である。中心価格帯は200㎡程度の更地で1，300万円程度、新築一戸建てで2，800万円∼3，000万円程度である。
一般的要因県内景気は、緩やかな回復基調が続いているものの力強さには欠ける。彦根市における生産年齢人口は減少傾向にあり、高齢化が進行している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度2458726
北緯 136度2534802

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

南彦根駅(地価相場 55,200円/㎡)彦根口駅(地価相場 49,850円/㎡)高宮駅(地価相場 35,750円/㎡)スクリーン駅(地価相場 38,150円/㎡)ひこね芹川駅(地価相場 51,500円/㎡)彦根駅(地価相場 51,850円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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