滋賀県彦根市野田山町字北浦１０６４番５５(彦根口駅・スクリーン駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
38,500円
2017年01月01日に行った滋賀県彦根市野田山町字北浦１０６４番５５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を38,500円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 滋賀県彦根市野田山町字北浦１０６４番５５ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 38,500円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 彦根、3,500m |
| 地積 | 165㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北東6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
橋長文昭氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 橋長文昭 |
|---|---|
| 価格 | 38,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。標準的な形状・規模を有する中間画地で、特段の優劣はなく、競争力の程度は普通である。 |
| 地域要因 | 古い造成住宅団地で、周辺の新規分譲地との比較における需要の減退は否めず、地価は依然下落傾向で推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 郊外に位置する古くに開発された住宅団地で、土地利用に特段の変動要因は見られず、安定的に推移していくものと予測する。徒歩圏外の利便性の劣る住宅地域の需要は弱く、地価の下落が続いている。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、JR東海道本線彦根・南彦根駅勢圏の戸建住宅地域である。需要者は、彦根市内に居住する30歳代から40歳代の一次取得者が中心である。郊外に位置する古くから住宅団地は高齢化が進み、彦根市内の住宅地の供給過多と相俟って、住宅需要は弱く、地価は引続き下落傾向で推移している。中心となる価格帯は、土地単価で坪当たり12万円∼14万円、土地総額で600万円∼700万円程度と考えられる。 |
| 一般的要因 | 県内景気は緩やかな回復基調にあるものの、引き続き力強さに欠けた弱含みの状態にある。彦根市の人口・世帯数は微増傾向にある。 |
三宅純也氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 三宅純也 |
|---|---|
| 価格 | 38,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 標準的な形状・規模を有する画地であり、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力の程度も普通である。個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 郊外の住宅地域で、総じて安定的な土地利用状況であり、特段の地域要因の変動は認められない。 |
| 地域要因の将来予測 | JR彦根駅勢圏に属する郊外の住宅地域で、今後も総じて土地利用は安定的に推移するものと予測する。景況感等から需要は引き続き弱含みで、地価水準は下落傾向で推移していくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、概ね湖東地域の類似の住宅地域。特に、彦根市中心部から離れた郊外の住宅地域との代替競争関係が強い。需要者の属性は、彦根市居住者が中心で、少ないながら周辺市町からの流入も見られる。近年における市場の需給動向は、供給過剰感等から弱含みで推移している。市場での需要の中心となる価格帯は更地で500万円∼800万円程度と考えられる。 |
| 一般的要因 | 県内景気は、緩やかな回復基調だが、引き続き力強さに欠けた弱含み状態。彦根市の人口と世帯は微増傾向だが、不動産市場は供給過剰感がある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度2483602 北緯 136度2747297 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
彦根口駅(地価相場 49,850円/㎡)スクリーン駅(地価相場 38,150円/㎡)高宮駅(地価相場 35,750円/㎡)ひこね芹川駅(地価相場 51,500円/㎡)南彦根駅(地価相場 55,200円/㎡)多賀大社前駅(地価相場 26,900円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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