滋賀県彦根市西沼波町字五斗代１８２番６外(彦根口駅・ひこね芹川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


66,000円

2016年01月01日に行った滋賀県彦根市西沼波町字五斗代１８２番６外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を66,000円/㎡としました。

滋賀県彦根市西沼波町字五斗代１８２番６外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番滋賀県彦根市西沼波町字五斗代１８２番６外
住居表示 
価格66,000円/㎡
交通施設、距離彦根、1,500m
地積2,869㎡
形状台形(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)1F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況自動車販売会社、店舗等が建ち並ぶ路線商業地域
前面道路の状況西18.0m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小西靖則氏による調査レポート

不動産鑑定士小西靖則
価格65,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。標準的規模を有する台形の中間画地であるが、個別的要因に特段の優劣を及ぼす程度は低く、競争力の程度は標準的である。
地域要因土地利用に変動はない。カーディーラーが多い国道沿いの商業地域。平成25年秋に同路線北方約1．5km付近にイオンタウン彦根が開業した。
地域要因の将来予測国道沿いの路線商業地域であり、当面の間、現状が維持されるものと予測される。商業地への需要は低迷しており地価は依然下落傾向にある。
市場の特性同一需給圏は彦根市を中心とした県東北部地域の幹線道路沿いの路線商業地域である。総じて画地規模が大きく取引総額が高額となることから、需要者は広域的に事業展開する事業者が中心となるものと想定される。彦根市内での商業核分散の傾向により商業地としての相対的地位が低下していることに加え、企業の投資意欲の低迷等により、需要は依然弱含みである。需要の中心となる価格帯は、土地単価で65，000万円／㎡∼70，000円／㎡程度である。
一般的要因彦根市域では近年、幹線道路沿いに大規模商業集積が相次いで開業し、商業核が分散化する傾向にある。一方、旧来からの商店街は衰退傾向にある。

河原崎和夫氏による調査レポート

不動産鑑定士河原崎和夫
価格66,200円/㎡
個別的要因標準的規模を有する一方路画地で個別的要因に基づく優劣はなく競争力の程度も普通。台形であるが利用阻害の程度は低位。個別的要因に変化はない。
地域要因国道沿いの路線商業地域で、地域要因に特段の変化はない。既成商業地域からの機能移転はほぼ終えており、拡大発展には陰りがみえる。
地域要因の将来予測市内有数の路線商業地域として成熟し地域要因に特段の変化はない。カーディーラーや中古車販売店、飲食店舗が多い地域で一定の需要は認められるものの、収益性の減退傾向は持続し地価は弱含みで推移するものと予測。
市場の特性同一需給圏は主として彦根市及び近郊市域内の路線商業地の圏域と判断する。需要者の中心はロードサイドビジネスを主とする法人事業者と判断。比較的繁華性が高く一定の立地ポテンシャルを有するが郊外大型店舗への顧客流出等を主因とする収益性低迷に加え借地による出店が指向されることから需要には限界がある。土地の個別性や規模が一様でないため総額は把握しがたいが、同一需給圏内の取引事例などからみて市場の中心価格帯は6∼8万円／㎡程度である。
一般的要因彦根市人口は横ばい傾向であるが高齢化率は進行。為替動向や個人消費の低迷等により、自動車販売台数においては依然として弱い含みである。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度2541608
北緯 136度2586737

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

彦根口駅(地価相場 49,850円/㎡)ひこね芹川駅(地価相場 51,500円/㎡)南彦根駅(地価相場 55,200円/㎡)高宮駅(地価相場 35,750円/㎡)彦根駅(地価相場 51,850円/㎡)スクリーン駅(地価相場 38,150円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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