滋賀県彦根市南川瀬町字林ノ下１３９２番２０(河瀬駅・尼子駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


54,600円

2017年01月01日に行った滋賀県彦根市南川瀬町字林ノ下１３９２番２０の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を54,600円/㎡としました。

滋賀県彦根市南川瀬町字林ノ下１３９２番２０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県彦根市南川瀬町字林ノ下１３９２番２０
住居表示 
価格54,600円/㎡
交通施設、距離河瀬、400m
地積156㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い駅周辺の住宅地域
前面道路の状況南西6.4m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

鈴木道代氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木道代
価格54,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。標準的な形状・規模を有する南西向きの中間画地であり、居住の快適性に優れ、相対的選好性が強い。
地域要因JR駅徒歩圏の住宅地で利便性は良好であるが、古い住宅団地の需給は緩慢で、地価は緩やかに下落している。
地域要因の将来予測JR河瀬駅徒歩圏内の戸建住宅地域で、特段の変化は見られず、今後も土地利用は安定的に推移していくものと予測する。周辺の小規模分譲地の増加で、当該地域の地価水準は下落傾向が続いている。
市場の特性同一需給圏は彦根市に存する類似の一般住宅地域である。需要者の中心は、彦根市及び周辺市町の居住者又は勤務者である。近隣地域は昭和62年に開発された住宅団地であり、河瀬駅周辺に多く見られる新規分譲地と比較すると需要の減退が否めず、地価は弱含み傾向にある。中心となる価格帯は、土地総額で750万円∼900万円程度と考えられる。
一般的要因県内景気は緩やかな回復基調にあるものの、引き続き力強さに欠けた足踏み状態にある。当市の住宅地は相対的に供給過剰の状態が続いている。

村上公氏による調査レポート

不動産鑑定士村上公
価格54,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。南西向であることから日照等の面で優れ、個別的要因に基づく競争力の程度は相対的に強い。
地域要因河瀬駅周辺では小規模な住宅地開発が活発に行われており、相応の需要があることから、地価は比較的安定的に推移している。
地域要因の将来予測駅徒歩圏内の閑静な住宅地域であり、当面の間現状が維持されるものと予測する。周辺の新規分譲地との競合において相対的地位は低下傾向にあり、地価はゆるやかな下落傾向にある。
市場の特性同一需給圏はJR東海道本線沿線の「河瀬」駅を中心とした範囲の住宅地域である。同駅勢圏内に地縁若しくは勤務先を有する者が中心的な需要者である。小規模な住宅地開発が多く見られ、需給動向は比較的安定しているが、中古物件は新規分譲地との比較で選好が劣る傾向がある。需要の中心となる価格帯は、土地単価で55，000円／㎡程度が標準で、150㎡で約800万円前後と判断される。
一般的要因県内景気は弱さも見られるが緩やかに回復基調が続いている。彦根市の人口は微増傾向にあるが、不動産市場においては供給過剰感がある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度2247068
北緯 136度2257213

参考：該当物件周辺マップ

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滋賀県彦根市西葛籠町字藤ノ森４１８番１ほか２筆滋賀県彦根市出路町字出路１６５番滋賀県彦根市川瀬馬場町字大上コン５３５番１ほか２筆滋賀県彦根市川瀬馬場町字北４８６番８滋賀県彦根市川瀬馬場町字うす池７７７番１４滋賀県彦根市芹町字下里６６０番外滋賀県彦根市本町３丁目１３４番

参考：近隣駅の地価相場

河瀬駅(地価相場 37,800円/㎡)尼子駅(地価相場 27,200円/㎡)豊郷駅(地価相場 24,400円/㎡)南彦根駅(地価相場 55,200円/㎡)高宮駅(地価相場 35,750円/㎡)稲枝駅(地価相場 33,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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