滋賀県彦根市高宮町字澤１７３６番１外(高宮駅・スクリーン駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


50,800円

2016年01月01日に行った滋賀県彦根市高宮町字澤１７３６番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を50,800円/㎡としました。

滋賀県彦根市高宮町字澤１７３６番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番滋賀県彦根市高宮町字澤１７３６番１外
住居表示 
価格50,800円/㎡
交通施設、距離南彦根、1,400m
地積595㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況事務所兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、事務所等が多い国道沿いの商業地域
前面道路の状況北西12.0m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

目片匡氏による調査レポート

不動産鑑定士目片匡
価格50,800円/㎡
個別的要因標準的な形状・規模を有する中間画地で、個別的要因に基づく特段の優劣がなく、競争力の程度も普通である。個別的要因に変動はない。
地域要因国道沿いの路線商業地域で、地域要因に特段の変化はない。商業密度が低く、地域的な競争力が低い点に変わりはない。
地域要因の将来予測幹線道路沿いに存する商業地域で、地域要因に特段の変化はないので当分の間現状を維持すると予測する。消費税増税を控え当面新規投資には消極的にならざるを得ず、地価は下落傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は国道8号等の幹線道路沿いの路線商業地域で、彦根市を中心に広域的に形成される。需要者は、沿道型店舗のチェーン展開を図る法人及び地元事業者が中心である。供給は各路線ごとに種々であるが、大型店への顧客の流出や借地による出店が指向されること等から需要には限界がある。土地の個別性や規模が一様でないため総額は把握しがたいが、同一需給圏内の取引事例などからみて、市場の中心価格帯は40∼60千円／㎡程度。
一般的要因県内景気は緩やかに持ち直しつつある。個人消費も持ち直しつつあるが、消費税増税を控え新規投資に慎重な姿勢が見られる。

齊藤美絵氏による調査レポート

不動産鑑定士齊藤美絵
価格50,900円/㎡
個別的要因特段の優劣はなく、競争力の程度も標準的で、個別的要因に変動はない。
地域要因国道沿いの商業地域であるが、大型店付近の一部を除いて繁華性は低く、地価は下落基調にある。地域要因に変動はない。
地域要因の将来予測国道沿いの商業地域であるが、集客性はやや低い。ベルロードやくすのき通りに比し、国道8号線沿いの需要は弱く、地価は依然として下落傾向にあると予測される。
市場の特性同一需給圏は彦根市内及び周辺市町の路線商業地域で、中心となる需要者は地元企業のほか全国展開の大手企業も見込まれる。しかし彦根市内での幹線道路沿線の中では競争力が低く、繁華性は低迷している。市場中心価格帯は単価ベースで4∼6万円／㎡程度である。利用目的により画地規模や建物の規模、仕様はまちまちのため、土地総額及び建物込みでの総額の把握は困難である。
一般的要因県内景気は住宅投資等で堅調な動きがあるものの、全体的には弱含み。彦根市のテナント市場は概ね縮小傾向である。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度2350629
北緯 136度2561222

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

高宮駅(地価相場 35,750円/㎡)スクリーン駅(地価相場 38,150円/㎡)南彦根駅(地価相場 55,200円/㎡)彦根口駅(地価相場 49,850円/㎡)尼子駅(地価相場 27,200円/㎡)多賀大社前駅(地価相場 26,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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