滋賀県彦根市高宮町字門口２４０６番(高宮駅・スクリーン駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


37,800円

2017年01月01日に行った滋賀県彦根市高宮町字門口２４０６番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を37,800円/㎡としました。

滋賀県彦根市高宮町字門口２４０６番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県彦根市高宮町字門口２４０６番
住居表示 
価格37,800円/㎡
交通施設、距離高宮、700m
地積195㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況北西4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

河原崎和夫氏による調査レポート

不動産鑑定士河原崎和夫
価格37,800円/㎡
個別的要因標準的な方位・形状・規模を有する中間画地であり、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力の程度も普通である。個別的要因に変化はない。
地域要因宿場町近接の戸建住宅を中心とする既成住宅地域で、取引市場はやや閉鎖的で地縁的選好性が強い。地域要因に特段の変動はない。
地域要因の将来予測一般住宅が建ち並ぶ古くからの既成住宅地域で土地利用は現状維持と予測。相対的利便性・快適性の優位な地域への需要シフト、地縁的選好性の強い閉鎖的な市場性を反映して需要は弱含みと予測する。
市場の特性同一需給圏は近江鉄道高宮駅等の沿線駅、JR南彦根及び彦根駅等の駅勢圏内における既成住宅地域である。需要者の中心は地元居住者、分家世帯である。本地域のような旧来からの住宅地域においては強い地縁的選好性を反映して狭隘な独自市場を形成する傾向にあり世帯分離と高齢化のほか新興住宅地への需要シフト傾向等を反映して本地域の地価は下落傾向が持続するものと予測する。土地価格は3∼4万円／㎡程度で需要は減退している。
一般的要因彦根市においては全体人口は概ね微増傾向で生産年齢人口の減少傾向と高齢化率は進行している。不動産市場においては供給過剰感が否めない。

村上公氏による調査レポート

不動産鑑定士村上公
価格37,800円/㎡
個別的要因標準的な形状で、特段の優劣は無く、競争力も標準的で個別要因に変動はない。
地域要因古くからの既成住宅地域で、取引市場はやや閉鎖的であり、新規での地区外からの流入は少ない。地域要因に変動はない。
地域要因の将来予測既成住宅地域であり、特段の変更もなく、現状のまま推移すると予測する。高宮エリアは住宅地の供給過剰と既成住宅地域特有のやや限定的な市場の特性から、競争力の劣る本地域の地価は下落傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は彦根市内の高宮駅から彦根駅勢圏を中心とする既成住宅地域である。需要者は彦根市及び周辺市町に居住する個人が中心である。彦根市内全体についてはパワービルダーの影響で住宅地に供給過剰感があるうえ、既成住宅地域は需要者が限定されるので、新規分譲地と比較して相対的に競争力が劣る。土地価格は200㎡程度で600万円∼900万円前後程度の価格帯での取引が中心である。
一般的要因県内景気は弱さも見られるが緩やかに回復基調が続いている。彦根市の人口は微増傾向にあるが、不動産市場においては供給過剰感がある。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生裸地,宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度2316868
北緯 136度2553397

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

高宮駅(地価相場 35,750円/㎡)スクリーン駅(地価相場 38,150円/㎡)南彦根駅(地価相場 55,200円/㎡)尼子駅(地価相場 27,200円/㎡)彦根口駅(地価相場 49,850円/㎡)多賀大社前駅(地価相場 26,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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