滋賀県彦根市平田町字月沢７３４番１５(南彦根駅・彦根口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


55,200円

2017年01月01日に行った滋賀県彦根市平田町字月沢７３４番１５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を55,200円/㎡としました。

滋賀県彦根市平田町字月沢７３４番１５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県彦根市平田町字月沢７３４番１５
住居表示 
価格55,200円/㎡
交通施設、距離南彦根、1,500m
地積199㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南西5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

三宅純也氏による調査レポート

不動産鑑定士三宅純也
価格55,200円/㎡
個別的要因標準的な形状・規模を有する南西向きの画地であり、日照・通風等の居住の快適性が優れ、相対的に選好性が強い。個別的要因に変動はない。
地域要因造成後相当期間が経過した住宅地域で、総じて安定的な土地利用状況であり、特段の地域要因の変動は認められない。
地域要因の将来予測JR南彦根駅勢圏に属する住宅地域で、今後も総じて土地利用は安定的に推移するものと予測する。景況感等から需要は引き続き弱含みで、地価水準は下落傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、概ね湖東及び湖北地域の類似の住宅地域。特に、JR南彦根駅勢圏に属する住宅地域との代替競争関係が強い。需要者の属性は、彦根市居住者が中心で、周辺市町からの流入も見られる。近年における市場の需給動向は、供給過剰感等から弱含みで推移している。市場での需要の中心となる価格帯は更地で900万円∼1，300万円程度と考えられる。
一般的要因県内景気は、緩やかな回復基調だが、引き続き力強さに欠けた弱含み状態。彦根市の人口と世帯は微増傾向だが、不動産市場は供給過剰感がある。

堀義彰氏による調査レポート

不動産鑑定士堀義彰
価格55,200円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変動はない。方位の面でやや優れるため、競争力はやや優る。
地域要因JR南彦根駅徒歩圏外の古くからの住宅地域であるが、道路がやや狭小で土地需要は弱含み感があり、地価は下落傾向にある。
地域要因の将来予測JR南彦根駅勢圏に存する古くに造成された住宅団地で、地域要因の変化は乏しく安定している。特に街路のやや狭い古くからの住宅団地内の土地需要は弱含みで、地価は下落基調で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は彦根市における一般住宅等が所在する住宅地域である。需要者の中心は彦根市内の勤務者及び市内にあるアパート等からの住み替えを目的とする個人である。市場の需給動向としては、彦根市内の住宅地は供給過剰感があり、特に街路の狭い住宅団地内の土地需要は弱含みである。中心価格帯は200㎡程度の更地で1，100万円程度、新築一戸建てで2，500万円程度である。
一般的要因県内景気は、緩やかな回復基調が続いているものの力強さには欠ける。彦根市における生産年齢人口は減少傾向にあり、高齢化が進行している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度2545183
北緯 136度2438852

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

滋賀県彦根市鳥居本町字立町１６７６番滋賀県彦根市城町１丁目１１０番滋賀県彦根市中央町字伝馬町７９番ほか１筆滋賀県彦根市西沼波町字高橋田３４番１ほか５筆滋賀県彦根市日夏町字永町２０２６番滋賀県彦根市中藪町字嶋ノ前７３６番滋賀県彦根市平田町字坪井１８５番２４滋賀県彦根市城町１丁目７０番滋賀県彦根市大藪町字上松田２５３２番滋賀県彦根市銀座町５５番滋賀県彦根市平田町字下平ベイ４２２番１６滋賀県彦根市岡町字田中前３３番外滋賀県彦根市宇尾町字西川原４２８番滋賀県彦根市高宮町字岩井１４９５番１８滋賀県彦根市西今町字握田８８０番２２滋賀県彦根市小泉町字南巴２８５番６滋賀県彦根市大薮町字大柳２０９２番滋賀県彦根市西今町字松田１０４１番１４滋賀県彦根市戸賀町字御前１５３番５滋賀県彦根市開出今町字蔵ノ町２１０２番滋賀県彦根市後三条町字山脇１４５番９

参考：近隣駅の地価相場

南彦根駅(地価相場 55,200円/㎡)彦根口駅(地価相場 49,850円/㎡)ひこね芹川駅(地価相場 51,500円/㎡)高宮駅(地価相場 35,750円/㎡)彦根駅(地価相場 51,850円/㎡)スクリーン駅(地価相場 38,150円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード