滋賀県彦根市後三条町字戸出６２６番２(ひこね芹川駅・彦根口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


65,300円

2016年01月01日に行った滋賀県彦根市後三条町字戸出６２６番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を65,300円/㎡としました。

滋賀県彦根市後三条町字戸出６２６番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番滋賀県彦根市後三条町字戸出６２６番２
住居表示 
価格65,300円/㎡
交通施設、距離彦根、2,400m
地積363㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況低層店舗と住宅等が混在する近隣商業地域
前面道路の状況北東13.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

目片匡氏による調査レポート

不動産鑑定士目片匡
価格65,300円/㎡
個別的要因標準的な形状・規模を有する中間画地で、基準容積率が優るが利用上の効用が小さく、個別的要因に基づ優位性はない。個別的要因に変動はない。
地域要因ベルロード背後の商業地域であるが、顧客の通行量は少なく、繁華性が低い。需要は弱含みで、地価は下落傾向にある。
地域要因の将来予測幹線街路（ベルロード）に近接した近隣商業地域で、地域要因に特段の変化はないので現状維持と予測する。消費税増税を控え当面新規投資は慎重にならざるを得ず、地価は弱含み傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は彦根市を中心とする湖北、湖東エリアの商業地域。需要者は地元中小事業者が中心である。郊外型店舗への顧客の流出が見られることから当該近隣地域への需要は弱含みで推移しており、対象標準地に近接し繁華性を保っているベルロード沿い商業地域からの影響も小さい。土地の個別性や規模が一様でないため総額は把握しがたいが、同一需給圏内の取引事例などからみて、市場の中心価格帯は55∼75千円／㎡程度である。
一般的要因県内景気は緩やかに持ち直しつつある。個人消費も持ち直しつつあるが、消費税増税を控え新規投資に慎重な姿勢が見られる。

堀義彰氏による調査レポート

不動産鑑定士堀義彰
価格65,500円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変化はなく、画地条件等は概ね標準的で、競争力の程度も普通である。
地域要因やや繁華性に劣る商業地域であり、地域要因の変化に乏しく、土地需要も弱含みであることから、土地は下落基調にある。
地域要因の将来予測繁華性にやや劣る近隣商業地域で、大型店舗等への顧客流出等により収益性は減退傾向にあり、地価は弱含みで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は主として彦根市及び周辺市町の店舗等が所在する商業地域（混在地域を含む）である。需要者は地元の出店希望者が中心である。近年、事業者は特に収益性の高い幹線道路沿い及び大規模店舗への出店意欲を高めており、繁華性にやや劣る商業地需要は弱含みで、地価は下落基調にある。中心価格帯については、画地規模等により格差が大きく把握が困難であった。
一般的要因県内景気は、回復基調が続いているが、一部では伸び悩みも見られる。彦根市における人口は微増しているものの、高齢化が進行している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度2647118
北緯 136度2491962

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

ひこね芹川駅(地価相場 51,500円/㎡)彦根口駅(地価相場 49,850円/㎡)彦根駅(地価相場 51,850円/㎡)南彦根駅(地価相場 55,200円/㎡)高宮駅(地価相場 35,750円/㎡)鳥居本駅(地価相場 47,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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