滋賀県彦根市立花町字油屋町２２２番(彦根駅・ひこね芹川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


83,000円

2016年01月01日に行った滋賀県彦根市立花町字油屋町２２２番(滋賀県彦根市立花町６−４７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を83,000円/㎡としました。

滋賀県彦根市立花町字油屋町２２２番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番滋賀県彦根市立花町字油屋町２２２番
住居表示立花町６−４７
価格83,000円/㎡
交通施設、距離彦根、1,000m
地積178㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況低層店舗、事務所等が混在する既成商業地域
前面道路の状況南西16.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小西靖則氏による調査レポート

不動産鑑定士小西靖則
価格82,800円/㎡
個別的要因標準的な規模・形状の中間画地であり、基準容積率がやや優るが、個別的要因に特段の優劣を及ぼす程度は低く、競争力の程度は標準的である。
地域要因古くからの商業地であり、土地利用の特段の変動は無いが、新規の店舗立地等は皆無であり、徐々に住宅地的性格が強まると思われる。
地域要因の将来予測古くからの既成商業地域であり、当面の間、現状が維持されるものと予測される。長期的には、商業構造の変化に伴い、徐々に住宅地的利用に移行していくものと予測される。地価は依然下落傾向にある。
市場の特性同一需給圏は彦根市を中心とする県東北部地域の範囲の商業地域である。古くからの商業地域であり、近年は大型店舗への顧客流出や事務所需要の低迷により商業地としての繁華性は減退しており、徐々に住宅地的色彩を強めつつある。需要者層としては、近隣の事業者を中心とした地元商業事業者が想定される。需要の中心となる価格帯は、土地単価で80，000円／㎡∼85，000円／㎡程度である。
一般的要因彦根市域では近年、幹線道路沿いに大規模商業集積が相次いで開業し、商業核が分散化する傾向にある。一方、旧来からの商店街は衰退傾向にある。

河原崎和夫氏による調査レポート

不動産鑑定士河原崎和夫
価格83,200円/㎡
個別的要因標準的な形状・規模を有する一方路画地であり個別的要因に基づく特段の優劣はない。基準容積率が優るが、地域内使用容積率の実態から効用は低位。
地域要因周辺は業務的色彩もある地域で一定の立地ポテンシャルは有する。中層階以上は店舗需要が厳しく中心商業地の空洞化も相まって地価は弱含みである。
地域要因の将来予測JR彦根駅勢圏内の県道沿い既成商業地で業務的色彩も有するが土地利用は低層利用が主である。発展的な郊外大型店舗への顧客流出や地域内高齢化による中心商業地の空洞化が顕著であり地価は弱含みで推移すると予測。
市場の特性同一需給圏は主として県北東部の彦根市及び近郊市域内のJR主要駅勢圏に存する既成商業地の圏域と判断する。需要者の中心は法人事業者と判断する。JR彦根駅徒歩圏内で市街地中心部に位置する本地域においては一定の立地ポテンシャルを有するが、彦根市内においては郊外大型店舗への顧客流出傾向が顕著で旧態依然とした既成商業地の空洞化は依然進捗し、商業的色彩は減退傾向。中心価格帯の把握は若干困難であるが概ね8∼9万円／㎡程度が中心である。
一般的要因彦根市の人口は微増傾向であるが高齢化率は進行。取引価格・件数はともに減少傾向である。旧態依然とした中心市街地は活性化が鈍化している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度2709753
北緯 136度2556675

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

彦根駅(地価相場 51,850円/㎡)ひこね芹川駅(地価相場 51,500円/㎡)彦根口駅(地価相場 49,850円/㎡)鳥居本駅(地価相場 47,800円/㎡)フジテック前駅(地価相場 43,900円/㎡)南彦根駅(地価相場 55,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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