滋賀県彦根市開出今町字蔵ノ町２１０２番(南彦根駅・彦根口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
33,700円
2017年01月01日に行った滋賀県彦根市開出今町字蔵ノ町２１０２番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を33,700円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 滋賀県彦根市開出今町字蔵ノ町２１０２番 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 33,700円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 南彦根、3,300m |
| 地積 | 225㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西4.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | |
| 建ぺい率、容積率 | 70(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化調整区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
三宅純也氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 三宅純也 |
|---|---|
| 価格 | 33,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 標準的な形状・規模を有する画地であり、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力の程度も普通である。個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 造成後相当期間が経過した住宅地域で、総じて安定的な土地利用状況であり、特段の地域要因の変動は認められない。 |
| 地域要因の将来予測 | JR南彦根駅勢圏に属する調区内住宅地域で、今後も総じて土地利用は安定的に推移するものと予測する。景況感等から需要は引き続き弱含みで、地価水準は下落傾向で推移していくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、概ね湖東地域の類似の住宅地域。特に、彦根市の市街化調整区域内の住宅地域との代替競争関係が強い。需要者の属性は、彦根市居住者が中心で、周辺市町からの流入はあまり見られない。近年における市場の需給動向は、供給過剰感等から弱含みで推移している。市場での需要の中心となる価格帯は更地で600万円∼1，000万円程度と考えられる。 |
| 一般的要因 | 県内景気は、緩やかな回復基調だが、引き続き力強さに欠けた弱含み状態。彦根市の人口と世帯は微増傾向だが、不動産市場は供給過剰感がある。 |
小西靖則氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 小西靖則 |
|---|---|
| 価格 | 33,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。標準的な規模・形状の中間画地であり、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力の程度も標準的である。 |
| 地域要因 | 土地利用に特段の変動は無い。郊外の市街化調整区域内に古くに開発された住宅団地であり、需要は弱含みである。 |
| 地域要因の将来予測 | 郊外に立地する住宅地域であり、当面の間現状が維持されるものと予測される。地価は依然下落傾向にある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR東海道本線沿線で、概ね彦根市を中心とした範囲の戸建住宅地域である。需要者の中心層は同一需給圏内の居住者である。彦根市北部では新規の分譲住宅地の供給が過剰であり、販売動向も低調であることから需要の停滞感が強く、特に利便性の劣る郊外の住宅団地では需要の低迷傾向が強い。需要の中心となる価格帯は、土地総額で700万円∼800万円程度である。 |
| 一般的要因 | 南彦根駅勢圏周辺では、近年大量供給された住宅団地が依然消化しきれていない一方、需要は低迷しているため、地価の下落圧力は依然として強い。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度2567421 北緯 136度2247972 |
参考：該当物件周辺マップ
緑ピンクリックで他地域が見れます
滋賀県彦根市日夏町字永町２０２６番滋賀県彦根市中藪町字嶋ノ前７３６番滋賀県彦根市平田町字月沢７３４番１５滋賀県彦根市甘呂町字道ノ北３６５番滋賀県彦根市八坂町字頭無１９７５番５７滋賀県彦根市大藪町字上松田２５３２番滋賀県彦根市平田町字下平ベイ４２２番１６滋賀県彦根市宇尾町字西川原４２８番滋賀県彦根市西今町字握田８８０番２２滋賀県彦根市小泉町字南巴２８５番６滋賀県彦根市大薮町字大柳２０９２番滋賀県彦根市西今町字松田１０４１番１４滋賀県彦根市戸賀町字御前１５３番５
参考：近隣駅の地価相場
南彦根駅(地価相場 55,200円/㎡)彦根口駅(地価相場 49,850円/㎡)ひこね芹川駅(地価相場 51,500円/㎡)河瀬駅(地価相場 37,800円/㎡)彦根駅(地価相場 51,850円/㎡)高宮駅(地価相場 35,750円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード