滋賀県彦根市大東町字南古町４１２番(彦根駅・ひこね芹川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


127,000円

2016年01月01日に行った滋賀県彦根市大東町字南古町４１２番(滋賀県彦根市大東町２−２９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を127,000円/㎡としました。

滋賀県彦根市大東町字南古町４１２番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番滋賀県彦根市大東町字南古町４１２番
住居表示大東町２−２９
価格127,000円/㎡
交通施設、距離彦根、近接
地積198㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中低層の店舗ビルが建ち並ぶ駅前の商業地域
前面道路の状況東18.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域
建ぺい率、容積率80(%),600(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

村上公氏による調査レポート

不動産鑑定士村上公
価格127,000円/㎡
個別的要因標準的な規模・形状の中間画地であり、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力も普通程度である。個別的要因に変動はない。
地域要因駅前商業地域であるが、周辺地区の区画整理等により商業核の分散により相対的優位は無く、市場競争力も普通であり、地価水準も横ばい状態である。
地域要因の将来予測駅西側に位置する既成商業地域であり、核店舗中心の周辺店舗地域として、当面の間変化なく維持されるものと予測される。地価はほぼ横ばい傾向である。
市場の特性同一需給圏はJR東海道本線等の駅前商業地域で、需要者の中心は県内事業者及び広域的事業展開者と推定される。駅前のため、利便性が高く潜在的な需要が見込まれる一方、売物件が少ない。需要の中心となる価格帯は、200㎡程度で、総額2500万円前後である。
一般的要因県内の景気は回復に向けた動きが続くが、全体的に弱含みで推移。彦根市の人口は微増だが、商業地全体では商業圏の分散化が進んでいる。

小西靖則氏による調査レポート

不動産鑑定士小西靖則
価格127,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。標準的な規模・形状の中間画地であり、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力の程度も標準的である。
地域要因土地利用に変動はない。彦根駅前に位置するが近年は新たなビルの建築は無く、既存ビルの2階以上では空室もみられる。
地域要因の将来予測駅前商業地域であり、土地利用に特段の変化はなく、当面の間現状が維持されるものと予測される。価格水準の低下に伴い、地価はほぼ横ばい傾向になりつつある。
市場の特性同一需給圏は彦根市を中心とする県東北部地域の範囲の商業地域である。JR彦根駅直近に位置するため、需要者としては地元商業事業者のほか、広域的に事業展開する事業者も含まれると想定される。利便性が高く潜在的な需要が見込まれる一方、売物件が少ないため、需給は比較的安定している。需要の中心となる価格帯は、土地単価で125，000円／㎡∼130，000円／㎡程度である。
一般的要因彦根市域では近年、幹線道路沿いに大規模商業集積が相次いで開業し、商業核が分散化する傾向にある。一方、旧来からの商店街は衰退傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度2720614
北緯 136度2622613

参考：該当物件周辺マップ

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滋賀県彦根市小泉町字梨子ノ木８５５番２ほか３筆滋賀県彦根市佐和町３１７番５ほか２筆滋賀県彦根市大堀町字下流し５８９番滋賀県彦根市平田町字五反田１１２２番滋賀県彦根市佐和町２０番外滋賀県彦根市佐和町４２８番１外滋賀県彦根市長曽根南町字太郎坊５２５番１８滋賀県彦根市船町７５番滋賀県彦根市松原町字百間橋１８１３番４９滋賀県彦根市平田町字五反田１１２２番

参考：近隣駅の地価相場

彦根駅(地価相場 51,850円/㎡)ひこね芹川駅(地価相場 51,500円/㎡)彦根口駅(地価相場 49,850円/㎡)鳥居本駅(地価相場 47,800円/㎡)南彦根駅(地価相場 55,200円/㎡)フジテック前駅(地価相場 43,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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