滋賀県彦根市宮田町字馬場２０１番(河瀬駅・尼子駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


15,400円

2017年01月01日に行った滋賀県彦根市宮田町字馬場２０１番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を15,400円/㎡としました。

滋賀県彦根市宮田町字馬場２０１番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県彦根市宮田町字馬場２０１番
住居表示 
価格15,400円/㎡
交通施設、距離鳥居本、1,100m
地積535㎡
形状不整形(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況南3.2m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

三宅純也氏による調査レポート

不動産鑑定士三宅純也
価格15,400円/㎡
個別的要因標準的な規模を有する画地であり、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力の程度も普通である。個別的要因に変動はない。
地域要因既成住宅地域で、総じて安定的な土地利用状況であり、特段の地域要因の変動は認められない。
地域要因の将来予測鳥居本駅勢圏に属する既成住宅地域で、今後も総じて土地利用は安定的に推移するものと予測する。景況感等から需要は引き続き弱含みで、地価水準は緩やかな下落傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、概ね湖東及び湖北地域の類似の既成住宅地域。特に、彦根市の農家集落地域との代替競争関係が強い。需要者の属性は、彦根市居住者が中心で、地縁的選好性が相対的に強く、地域外からの需要は少ない。近年における市場の需給動向は、景況感等から弱含みで推移している。取引件数が少なく、当事者間の個別的事情が介在するケースも多いため、明確な中心価格帯を見出すことは困難であるが、更地で600万円∼1，000万円程度と考えられる。
一般的要因県内景気は、緩やかな回復基調だが、引き続き力強さに欠けた弱含み状態。彦根市の人口と世帯は微増傾向だが、不動産市場は供給過剰感がある。

村上公氏による調査レポート

不動産鑑定士村上公
価格15,400円/㎡
個別的要因標準的な規模を有する中間画地で、個別的要因に基づく特段の優劣はない。競争力の程度は普通である。個別的要因に変動はない。
地域要因彦根市北部の農家集落で、地域要因に特段の変化はない。地区外からの流入は期待できず、土地取引は少ない。
地域要因の将来予測彦根市北部の郊外の農家集落で、当面現状のまま特段の変化はなく推移すると予測する。新規の入居住者もほとんどなく、地価は下落基調で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は彦根市及び周辺市町の市街化調整区域に所在する農家住宅地域である。地縁的選好性が強いため地区外からの流入は期待できず、需要者は地域内での買い替えや分家住宅取得を目的とした地元居住者が中心で、閉鎖的な市場特性を有している。同一需給圏内の取引事例などからみて、市場の中心価格帯は更地で800万円程度である。
一般的要因県内景気は弱さも見られるが緩やかに回復基調が続いている。彦根市の人口は微増傾向にあるが、不動産市場においては供給過剰感がある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度2244603
北緯 136度2320875

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

滋賀県彦根市松原１丁目字大黒３５８番滋賀県彦根市西葛籠町字藤ノ森４１８番１ほか２筆滋賀県彦根市出路町字出路１６５番滋賀県彦根市川瀬馬場町字大上コン５３５番１ほか２筆滋賀県彦根市川瀬馬場町字北４８６番８滋賀県彦根市川瀬馬場町字うす池７７７番１４滋賀県彦根市芹町字下里６６０番外滋賀県犬上郡豊郷町大字四十九院字北ノ町９２３番滋賀県犬上郡豊郷町大字安食南字南出６０９番３外滋賀県犬上郡豊郷町大字沢字内屋敷１４４番４

参考：近隣駅の地価相場

河瀬駅(地価相場 37,800円/㎡)尼子駅(地価相場 27,200円/㎡)南彦根駅(地価相場 55,200円/㎡)高宮駅(地価相場 35,750円/㎡)豊郷駅(地価相場 24,400円/㎡)スクリーン駅(地価相場 38,150円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード