滋賀県彦根市川瀬馬場町字北４８６番８(河瀬駅・尼子駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


30,500円

2017年01月01日に行った滋賀県彦根市川瀬馬場町字北４８６番８の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を30,500円/㎡としました。

滋賀県彦根市川瀬馬場町字北４８６番８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県彦根市川瀬馬場町字北４８６番８
住居表示 
価格30,500円/㎡
交通施設、距離河瀬、1,000m
地積396㎡
形状台形(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い既成住宅地域
前面道路の状況北西5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

堀義彰氏による調査レポート

不動産鑑定士堀義彰
価格30,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変化はなく、画地条件等は標準的で、競争力の程度も普通である。
地域要因JR河瀬駅近くの既成住宅地域で地域要因は安定的であるが、既成住宅地の土地需要は弱含みで、地価は下落基調にある。
市場の特性同一需給圏は彦根市における比較的価格水準の低い住宅地域である。需要者の中心は地元居住者である。市場の需給動向については、街並み等に劣る既成住宅地域における土地需要は弱含みで、地価は下落基調にある。市場の中心価格帯は400㎡程度の更地で1，200万円程度である。
一般的要因県内景気は、緩やかな回復基調が続いているものの力強さには欠ける。彦根市における生産年齢人口は減少傾向にあり、高齢化が進行している。

村上公氏による調査レポート

不動産鑑定士村上公
価格30,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。標準的規模を有する台形の中間画地であるが、個別的要因に特段の優劣を及ぼす程度は低く、競争力の程度は標準的である。
地域要因古くからの集落地域であり、土地利用に特段の変動はない。集落外からの流入は少なく、需要は弱含みであり、地価は依然下落傾向が続いている。
市場の特性同一需給圏はJR東海道本線沿線の彦根市を中心とした範囲の既成住宅地域である。最寄駅への接近性は比較的優るものの、古くからの集落地域であるため需要者は地縁をもつ者に限定される傾向が強く、転入者は極めて少ない。取引事例は少なく、また、個別的な事情等が強いため、中心価格帯の把握は困難であるが、土地単価で30，000円／㎡程度が標準と判断される。
一般的要因県内景気は弱さも見られるが緩やかに回復基調が続いている。彦根市の人口は微増傾向にあるが、不動産市場においては供給過剰感がある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度2257764
北緯 136度2264421

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

滋賀県彦根市松原１丁目字大黒３５８番滋賀県彦根市西葛籠町字藤ノ森４１８番１ほか２筆滋賀県彦根市出路町字出路１６５番滋賀県彦根市川瀬馬場町字大上コン５３５番１ほか２筆滋賀県彦根市川瀬馬場町字うす池７７７番１４滋賀県彦根市芹町字下里６６０番外滋賀県彦根市本町３丁目１３４番

参考：近隣駅の地価相場

河瀬駅(地価相場 37,800円/㎡)尼子駅(地価相場 27,200円/㎡)南彦根駅(地価相場 55,200円/㎡)豊郷駅(地価相場 24,400円/㎡)高宮駅(地価相場 35,750円/㎡)稲枝駅(地価相場 33,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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