地域要因

特段の地域要因の変動は認められない。熟成した戸建住宅団地である。背後はパワービルダー等の建売住宅が多い。地価は横ばいで推移した。

地域要因の将来予測

当分の間、現況のまま推移するものと予測するが、熟成した住宅地域で将来的な発展の見込みは期待しがたい。地価水準は横ばい傾向がしばらく続くものと予測する。

価格決定の理由

自己使用がメインの区画整然とした戸建住宅地域である。収益価格は後記「宅地−3（3）−1」記載の理由により算定せず。比準価格を算定するにあたり、当該団地内等の類似地域において多数の取引事例が収集でき、各要因比較も概ね妥当な範囲でなし得た。本件では、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって、鑑定評価額を既述の通り決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏内の住宅地の需要は回復傾向にあるが、当該地域は公法規制が厳しいためやや需要は弱く、地価は横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は、中規模住宅が建ち並ぶ背後に空地の多い住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、今後も同様の住環境を維持するものと予測する。今後地価水準は、しばらく横ばい傾向に推移すると予測する。

価格決定の理由

当該標準地の存する地域は、戸建住宅のほか空地も多い住宅地域で、容積率も50％しかなく、賃貸目的での建物想定が困難で、事業収益を得るための賃貸経営が期待し難いため、収益還元法は適用しなかった。したがって、市場性を反映した比準価格を標準に、代表標準地の価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変動は認められない。景気の回復の兆しが認められるものの、当該地域の地価は横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は中低層店舗兼事務所が多い駅前商業地域である。地域内においては、特段の変動要因は認められないことから、当面は現状を維持していくものと予測する。また、地価水準は横ばい傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は駅前の商業地域に存するが、当該地域の商圏は主に周辺地域の居住者と狭く、購買力の流出等で商業収益力が低下していることから、収益価格は比準価格よりも低位に求められたものと思料する。したがって、市場性を反映した比準価格を重視し、投資採算性を示す収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

船橋市中心部から距離があり、市内ではあまり人気のない住宅地域であるため、地価はやや下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域に存し、居住の快適性を重視するため、当該地域内での取引については、自用目的での取引にほぼ限定されている。よって、市場性を反映した価格である取引事例比較法による比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既存の住宅地域であり、地域要因に大きな変動は認められない。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ既存の住宅地域であり、環境変化の要因も特にないため今後も現状のまま推移し、地価水準も概ね横這いが続くものと予測される。

価格決定の理由

中規模一般住宅が多く見られ一部アパート等も混在する住宅地域を形成している。標準地は最寄駅の略徒歩圏内であり賃貸住宅等の収益物件を想定することは可能であるが、画地規模、容積率等から採算を取ることは困難。よって、収益還元法の適用は断念した。一方、同一需給圏内の信頼性、規範性の高い取引事例が収集できたためそれらを適正に比準し求めた比準価格を標準として査定した。

地域要因

私鉄線最寄駅から2㎞圏内にあるやや利便性の劣る住宅地域であり、一般的要因の下、地価は若干の下落傾向を示した。

地域要因の将来予測

一般住宅の中に事務所兼住宅が見られる住宅地域であり、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。今後の地価は総額重視の傾向を強めながら、ほぼ横ばいで推移すると予測する。

価格決定の理由

最寄駅への接近性、公法上の規制等より経済合理的な賃貸住宅の経営は困難と判断されることから、収益還元法の適用は断念した。対象標準地が居住の快適性を重視する住宅地域に存することから、市場における実際の取引事例より試算された比準価格は実証的で説得力を有する。従って、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

新京成線沿線は東武野田線沿線に比べ弱含みで推移しているが、市況の回復傾向が見られる。

地域要因の将来予測

既存の住宅地で、今後とも中小規模の戸建住宅地として推移していくものと予測する。地価水準は横ばい傾向にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象不動産の存する地域は、収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域であり地価水準に見合う賃料水準が形成されていないため事業収支の観点から共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しない。自己使用目的で取引され取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ均衡にも留意し、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

特段の地域要因の変動は認められない。周辺にはパワービルダー等の建売住宅が多い。地価は横ばいで推移していると推定する。

地域要因の将来予測

周辺には画地の広い宅地もあるため、細分化が進む可能性がある。

価格決定の理由

周辺にアパート等の共同住宅が見られる住宅地域であるが、収益価格は後記「宅地−3（3）−1」記載の理由により算定せず。比準価格を算定するにあたり、周辺の類似地域において多数の取引事例が収集でき、各要因比較も概ね妥当な範囲でなし得た。本件では、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって、鑑定評価額を既述の通り決定した。

地域要因

周辺市街化調整区域における戸建分譲住宅の供給圧力は一段落したものの、しばらくは在庫調整等により影響は残るものと思われる。

地域要因の将来予測

周辺市街化調整区域の戸建住宅開発は一段落したが、しばらくは在庫調整による影響が残るものと見込む。

価格決定の理由

白井市内の類似取引事例を採用し求められた比準価格は当該地域の市場性を反映し、実証的で信頼性が高い。一方対象標準地の存する地域は、収益用建物には不向きな駅徒歩圏外の戸建住宅地域で、収益用建物の想定は現実的でないため収益還元法は適用しない。本件においては信頼性が高く、実証的で規範性を有する比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

小規模一般住宅を中心とした既成住宅地域であり、地域要因の特別な変動はない。地価は概ね横ばいから微減傾向で推移している。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も当面の間は概ね現状を維持するものと予測する。地価水準は横ばいから微減傾向で推移するものと思料する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の住宅地の適正な取引事例から試算され、不動産市場を反映した実証的な価格である。対象標準地は容積率、規模の観点からも賃貸共同住宅の想定が現実的ではなく、戸建貸家の賃貸市場も形成されていないため、収益還元法の適用を断念した。近隣地域では自己使用目的の取引が中心であるため、本件では規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺市街化調整区域内の住宅地開発で、商圏人口は増えたが、若年層は鎌ヶ谷市、印西市等の大型店舗に流れる傾向が見られる。

地域要因の将来予測

古くからの路線商業地域で熟成度は高く、不動産取引や新規の出店は少ない。背後人口は増えているが、若年層は鎌ヶ谷市、印西市等の大型店舗に流れる傾向が見られ、今後もこの傾向が続くものと見込む。

価格決定の理由

同一需給圏内路線商業地の取引事例から得られた比準価格は地域の市場性を反映して規範性を有し信頼できる。一方、営業収益を目的とした自用の店舗を中心とした地域であるため、賃貸収益を想定した収益価格は低位に試算され、土地の取引価格としての規範性は劣るものと判断した。本件においては収益価格は参考に留め、実証的で規範性を有する比準価格を採用し、さらに代表標準地と価格の妥当性を検証の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

新京成電鉄沿線の住宅地域は総じて需給関係が改善されているが、接近条件等による需給格差が認められる。当地域の地価は横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

駅に近い区画整然とした住宅地域であり、今後とも現状のまま推移するものと予測される。都心への利便性は劣るが、需給動向に大きな変化は認められず、地価は今後ともほぼ横ばいで推移するものと予測される。

価格決定の理由

標準地の存する近隣地域は駅から近い一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域である。周辺地域にはアパート等も見られるが立地条件等から賃貸需要は総じて弱く、自用目的の取引が中心であるため収益価格は試算できなかった。近隣地域は居住の快適性を重視する住宅地域でもあり、本件においては規範性のある比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既存の路線商業地域であり大きな環境変化は認められないことから、今後共現状のまま推移するものと予測される。

地域要因の将来予測

店舗・共同住宅、営業所等建ち並ぶ路線商業地域であり、環境変化の要因も特にないため今後も現状のまま推移していくものと予測されるが、新鎌ヶ谷地区の影響もあり地価水準はやや上昇傾向が見られた。

価格決定の理由

商業地域内の不動産であり収益性を重視した取引が主体となることから、鑑定評価額は収益還元法に基づく収益価格と、同一需給圏内の信頼性、規範性の高い取引事例を適正に比準し求めた比準価格の二つの試算価格を調整・検証のうえ求めた。尚、代表標準地との価格的均衡に問題ないことを確認。

地域要因

小規模店舗を中心とした商業地域であり、背後住宅地域を顧客とした一定の繁華性を有する。収益性に変動を与える要因はなく、需要は横ばいである。

地域要因の将来予測

小規模店舗が中心に形成される商業地であるが、新鎌ヶ谷周辺に商業中心地が移り、やや繁華性は弱い。但し、背後の住宅地が上昇傾向で推移しており、商業地として収益性が高まりつつある。

価格決定の理由

商業地の取得は投資行動であり、比準価格は投資行動の結果を反映している。収益価格は中層店舗事務所ビルを建築して賃貸事業を行う目的で土地を取得する場合の採算価格であり、標準地の個別性を考慮した最有効使用を最も反映した価格である。したがって、本件においては収益価格を標準とし、比準価格を比較考量のうえ、代表標準地から検討した価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

生活利便性に問題のない地域であり、今後も現状のまま推移するものと予測される。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並び周辺には畑も見られる住宅地域であり、環境変化の要因も特にないため今後も現状のまま推移していくものと予測される。

価格決定の理由

戸建住宅が多く建ち並ぶ住宅地域を形成している。標準地は最寄駅へは遠く、容積率も低いことから採算の取れる賃貸住宅等の収益物件を想定することは困難である。よって、収益還元法の適用は断念した。一方、同一需給圏内の信頼性、規範性の高い取引事例が収集できたためそれらを適正に比準し求めた比準価格を標準として査定した。尚、代表標準地との価格的均衡に問題ないことを確認。

地域要因

既存の住宅地域であり、地域要因に大きな変動は認められない。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、環境変化の要因も特にないため今後も現状のまま推移していくものと予測される。

価格決定の理由

小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域を形成している。標準地は最寄駅の略徒歩圏内ではあり賃貸住宅等の収益物件を想定することは可能であるが、画地規模、容積率等から採算を取ることは困難。よって、収益還元法の適用は断念した。一方、同一需給圏内の信頼性、規範性の高い取引事例が収集できたためそれらを適正に比準し求めた比準価格を標準として査定した。尚、代表標準地との価格的均衡に問題ないことを確認。

地域要因

格別の変動要因はない。新京成電鉄の線路に近く、周辺の利用状況もやや劣るが、鎌ヶ谷駅徒歩圏で需要は堅調で、小規模開発が見られる。

地域要因の将来予測

周辺地域では中小規模の住宅地開発が行われており、需要は堅調で地価は上昇傾向にある。近隣地域は熟成した住宅地域で、用途的には当面現状維持と予測する。

価格決定の理由

以上により比準価格を試算した。積算価格及び収益価格は別記理由により試算しなかった。比準価格は多数の戸建住宅地の事例を採用して試算したもので、現下の戸建住宅地市場の実態を反映した実証的な価格で、売手・買手双方にとって意思決定の基準となる価格である。以上から本件では比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。