地域要因

市内製造業の業績は悪くは無いが、回復が見られているのは一部製造業に止まっているため、工業地地価の下落幅縮小は僅かに止まった。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

同一需給圏内においては、中小工場地域の一部の地区で小規模倉庫を中心に賃貸需要は僅かに見られるものの、大規模倉庫や工場に関しては依然自用としての利用が通常であり、賃貸市場の熟成の程度は低く、地価形成は専ら自用として利用を前提とした取引を中心に形成されており、したがって収益価格の規範性は相対的に劣っているものと判断される。代表標準地との均衡に留意のうえ比準価格を重視し収益価格を比較考量して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地区計画により良好な居住環境が維持されている。高台住宅地域だが、良好な環境と駅徒歩圏であることから、需要が維持されているとみられる。

地域要因の将来予測

近隣地域は比較的品等に優れた中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域であり、地区計画等もあり、今後も現在の居住環境が継続するものと予測される。

価格決定の理由

地区計画が存し戸建住宅が整然と建ち並ぶ住宅地域で、引越等で賃貸があっても戸建一棟貸であり、最寄駅からもやや離れるため賃料水準は相当低く、収益価格は相当低位に求められた。比準価格は能見台を中心に、駅距離や居住環境等の類似性が高い京急本線最寄りの事例から選択した。自己所有目的の取引中心で居住の快適性が重視される地域特性から、比準価格を重視し収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

京急線特急利用が可能な金沢八景駅から徒歩圏内にある分譲住宅地であり、一定の底堅い需要は認められる。

地域要因の将来予測

近隣地域は、中規模一般住宅を中心とする区画の整然とした成熟した住宅地域である。よって、当該地域の価格形成に影響を与えるような格別な変動要因は見当たらず、当面現状を維持する地域と予測する。

価格決定の理由

当該近隣地域は戸建住宅を中心とし、居住の快適性を重視する住宅地域として成熟しているエリアである。自用の取引が中心のエリアと認められる。よって本件においては、比準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地の公示価格を規準とした価格との均衡に留意した結果、鑑定評価額を表記のとおりと決定した。

地域要因

追浜駅徒歩圏でも街路や地勢の良否等による選別化が強まっているが、近隣地域周辺の住宅需要は依然堅調であり、地価は横這い傾向で推移している。

地域要因の将来予測

熟成度の高い中規模一般住宅地域であり、今後も現環境を維持するものと予測する。横浜市との市境に立地し、最寄駅徒歩10分圏内にあるため、需要は底堅く、地価水準は概ね横這い傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

一棟の共同住宅等の取引も見られるが、取引の中心は自己の居住用不動産である。よって、市場参加者は主として居住の快適性及び利便性を重視して意思決定をするため、不動産に対する有効需要を反映した比準価格の規範性は高く説得力が認められるが、収益性を反映した収益価格の説得力はやや劣ると判断する。したがって、比準価格を重視して収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討結果も踏まえて、鑑定評価額を標記のとおり決定した。

地域要因

京急富岡駅から徒歩圏内の住宅地域であり、一定の底堅いベッドタウン需要が認められる。

地域要因の将来予測

近隣地域は、一般住宅、アパート等が混在する、成熟した既成住宅地域である。よって、当該地域の価格形成に影響を与えるような格別な変動要因は見当たらず、当面現状を維持する地域と予測する。

価格決定の理由

当該近隣地域は最寄駅から徒歩5分程度と近く、アパート等の混在が見られるものの、基本的には戸建住宅を中心とし居住の快適性を重視する住宅地域として成熟しており、自用の取引が中心のエリアと認められる。よって本件においては、比準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地の公示価格を規準とした価格との均衡に留意した結果、鑑定評価額を表記のとおりと決定した。

地域要因

中規模マンションが建ち並ぶ地域であり、住環境は良好である。地域的な変動要因は特に見当たらない。

地域要因の将来予測

傾斜地に開発された中規模マンションの建ち並ぶ住宅地域である。住環境は熟成しており特に変動要因も見当たらないことから、今後も現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の属する地域はいわゆるマンション適地であり中層マンションが建ち並ぶ住宅地域であることから適切な収益事例は少なく収益価格になじまない。比準価格は規範性のある取引事例により求められた実証的な価格である。開発法に基づく価格は供給者価格であり比準価格を補完するものと考える。よって比準価格を重視し開発法に基づく価格を関連づけて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅へは徒歩圏で接近性で優れているが、街路条件にやや劣る傾斜地の住宅地域。地価はやや弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

 地域要因に大きな変化はなく、現在と同様の環境を維持して推移するものと予測される。地価は依然としてやや弱含みで推移するものと予測される。

価格決定の理由

 周辺にはアパート等の収益物件も見られるが、取引の中心は自己使用の居住用物件である。よって、不動産に対する有効需要を反映した比準価格の規範性は高く、収益性を反映した収益価格の相対的信頼性はやや劣る。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

追浜駅東方の夏島貝塚通り沿いの商業地域。背後地人口は増加しているものの、商況回復までには至らず、地価は依然微減傾向で推移している。

地域要因の将来予測

追浜駅徒歩圏の商業地域として熟成しており特段の変動要因も認められないため、当面は現環境維持と予測する。背後地人口は増加しているが依然商況は厳しく、今後暫くは地価は弱含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

対象標準地は商業地であり、市場参加者は経済施設の配置等のほか事業収益性等も考慮のうえ意思決定を行うと考えられるため、収益価格は相応の説得力を有すると思料する。しかし、取引される不動産の多くが自用であり、地縁的要素等も価格形成に寄与している点に鑑みると、市場性を反映した比準価格の規範性が相対的に優ると判断する。したがって、比準価格を重視し収益価格を関連づけ、更に代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を標記の通り決定した。

地域要因

住宅地域として熟成しており、特段の地域的な変動要因はない。駅徒歩圏であるが、一般的要因の影響を受け、地価は横ばいで推移すると思われる。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持するものと予測する。景気は一部に弱い動きが見られ、高齢化等の一般的要因の影響も受け、地価は横ばいから下落に転じるのものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、標準地と同じ六浦駅を駅勢圏とする取引事例を選択し試算されており、取引の実態を反映した信頼性の高い試算価格が求められた。周辺にはアパート等も見られるが、取引の中心は自用の一般住宅であり、収益性よりも住環境が重視されることから、低めに求められた収益価格の説得力は相対的に劣るものと思われる。従って、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

谷戸に所在する住宅地域であるうえに、交通接近条件にやや劣るため、条件の良否による選好性の二極分化が進む中で、地価の下落は持続した。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺地域には共同住宅も散見されるが、従前からの土地所有者による節税対策のものが主であり、容積率が低位なことも相俟って地価水準に見合うだけの収益が得られないため、地価の形成は収益性より居住の快適性や利便性に主眼が置かれたものになっている。以上検討の結果、本件では自用目的の取引事例から求められた比準価格を重視して、収益価格を比較考慮し、代表標準地からの検討に留意のうえ、対象標準地の鑑定評価額を標記のとおり決定した。

地域要因

最寄り駅からやや遠隔にある住宅地域で、地域要因に大きな変化は認められない。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が中心の区画整然とした住宅地域。地域に特別の変動要因がなく、当面は現状維持で推移すると判定する。

価格決定の理由

近隣地域は、大規模に造成された、旧来の分譲住宅地域で、収益物件としてのアパート等も散見されるが、戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域として熟成しており、自用目的での取引が中心である。よって本件評価においては、取引事例から求めた比準価格を重視し、収益価格を関連づけるとともに、単価と総額との関連を考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。