神奈川県横浜市金沢区富岡東６丁目１２６番１７(磯子駅・京急富岡駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
192,000円
2017年01月01日に行った神奈川県横浜市金沢区富岡東６丁目１２６番１７(神奈川県横浜市磯子区富岡東６−２６−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を192,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 神奈川県横浜市金沢区富岡東６丁目１２６番１７ |
| 住居表示 | 富岡東６−２６−１０ |
| 価格 | 192,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 京急富岡、300m |
| 地積 | 96㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小規模一般住宅が多い高台の住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西6.5m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),150(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
藤田勝寛氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 藤田勝寛 |
|---|---|
| 価格 | 191,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 京急本線「京急富岡駅」から近い、高台の住宅地域であるため、交通利便性の良好さの観点より、比較的需要は堅調と判断できる。 |
| 地域要因の将来予測 | 近隣地域は、小規模規模一般住宅を中心とする住宅地域であり、住宅地として既に成熟している。よって、当該地域の価格形成に影響を与えるような格別な変動要因は見当たらず、当面現状を維持する地域と予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲を、横浜市磯子区、金沢区、港南区内に存し、京急本線ないしJR根岸線沿線の住宅地域一円と判定した。主な需要者は都心等へのベッドタウン利用の個人が目的となる。最寄駅から徒歩圏内であれば、依然として一定の底型い需要は認められると思料される。取引相場は、土地・建物一体で総額で4，000万円程度と把握される。 |
| 一般的要因 | 金沢区は総じて都心へのベッドタウン需要が認められるエリアであり、全般的には緩やかな回復基調にある。 |
佐藤三千代氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 佐藤三千代 |
|---|---|
| 価格 | 192,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 西道路に面しているため日照等の環境面でやや優る。他の条件はほぼ標準的な画地であり、特段の変動要因はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に特段の変化はない。最寄駅に近い住宅地域ではあるが、一般的要因の影響を受け、地価は若干の上昇に留まった。 |
| 地域要因の将来予測 | 小規模住宅が多い高台の住宅地域で影響を及ぼす特段の要因も見当たらず、当面は現環境を維持するものと思料する。最寄駅徒歩圏ではあるが、経済の先行不透明感等により、地価は若干の上昇に留まると予測した。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は京急本線、JR根岸線、金沢シーサイドライン沿線で金沢区および隣接市区内にある最寄駅徒歩圏の住宅地域である。需要は東京・横浜方面への通勤者で一次取得者層が中心となる。また圏外からの転入も見られる。新規の宅地供給は限られ、中古の住宅取引や既存宅地の細分化による再販が多く、小規模化がより進んでいる。取引の中心となる価格帯は土地が100㎡程度で2000万円前後。新築戸建は小規模建売となり3000万円台後半が多い。 |
| 一般的要因 | 当区は老齢化の進行が顕著である。経済の先行き不透明感等の影響もあり、利便性の高い一部の地域を除けば地価上昇幅は縮小、下落地点は増加した。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度4024387 北緯 139度6184328 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
磯子駅(地価相場 188,000円/㎡)京急富岡駅(地価相場 188,500円/㎡)能見台駅(地価相場 195,500円/㎡)並木中央駅(地価相場 185,500円/㎡)幸浦駅(地価相場 193,500円/㎡)並木北駅(地価相場 185,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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